Le regole di territorialità delle cessioni di beni immobili

Come sopra visto, la regola generale è quella secondo cui un’operazione di compravendita immobiliare è rilevanti ai fini Iva in Italia quando, stante la presenza dei requisiti di carattere oggettivo e soggettivo, l’immobile è situato in Italia. Ciò a prescindere dallo status e dal domicilio delle parti contraenti.

Quindi, se l’immobile situato in Italia è venduto:

• da un operatore Iva nazionale ad un altro operatore Iva nazionale, l’operazione è rilevante nel territorio italiano e verrà documentata dal soggetto cedente mediante emissione della fattura assoggettando l’operazione ad Iva, ovvero applicando il regime di esenzione previsto dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972. Occorre sottolineare, però, che se le parti optano per l’applicazione dell’Iva, l’operazione deve essere documentata mediante il meccanismo dell’inversione contabile ai sensi dell’articolo 17, comma 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/1972;
• da un operatore Iva nazionale ad un privato (nazionale, Ue o extra Ue), l’operazione è rilevante nel territorio italiano e verrà documentata dal soggetto cedente mediante emissione della fattura assoggettando l’operazione ad Iva, ovvero applicando il regime di esenzione previsto dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972;
• da un operatore Iva estero a privato, l’operazione è rilevante nel territorio italiano e il trattamento fiscale è quello prima visto; tuttavia, la cessione dovrà essere documentata dall’operatore estero che dovrà identificarsi nel territorio italiano o nominare un rappresentante fiscale al fine di emettere la fattura (articolo 17, comma 3, D.P.R. 633/1972). Se il non residente possiede una stabile organizzazione sul territorio nazionale sarà quest’ultima ad emettere la fattura;
• da un operatore Iva nazionale ad un operatore Iva estero, l’operazione è rilevante nel territorio italiano e verrà documentata dal soggetto cedente mediante emissione della fattura assoggettando l’operazione ad Iva, ovvero applicando il regime di esenzione previsto dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972. Particolare è il caso in cui le parti dovessero optare per l’applicazione dell’Iva (casistica questa che andrebbe ad incidere sul non residente ma che potrebbe essere utile al cedente al fine di non peggiorare il prorata di detraibilità); in questo caso l’operazione dove essere documentata mediante il meccanismo dell’inversione contabile ai sensi dell’articolo 17, comma 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/1972. Quindi il non residente dove aprire una posizione Iva in Italia al fine di documentare l’operazione. Questa soluzione, molto onerosa da un punto di vista amministrativo, è confermata dall’Amministrazione finanziaria (risoluzione 28/E/2012), la quale, come sottolineato in un precedente contributo, aveva chiarito che:
• “… tale regola generale [deve] essere derogata tutte le volte in cui, in forza di disposizioni speciali, il debitore di imposta sia espressamente individuato, anche per le operazioni fra soggetti stabiliti in Italia, nel cessionario o committente. Questo è il caso dell’inversione contabile prevista dai successivi commi quinto, sesto e settimo dell’articolo 17, per le operazioni riguardanti determinati prodotti o settori”;
• “in base alle citate disposizioni di cui ai commi quinto, sesto e settimo dell’articolo 17 del d.P.R. n. 633 del 1972, … il debitore dell’imposta è da individuarsi in ogni caso nel cessionario, ove soggetto passivo ai fini Iva, anche se non avente né sede né stabile organizzazione in Italia, indipendentemente dal fatto che il soggetto passivo cedente abbia la sede o la stabile organizzazione in Italia e dal fatto che tale ultimo soggetto sia identificato ai fini Iva in Italia. Per assolvere il predetto obbligo, dunque, il cessionario – in assenza di sede o di stabile organizzazione nel territorio dello Stato – dovrà identificarsi ai fini Iva in Italia oppure dovrà provvedere alla nomina di un rappresentante fiscale”.

Vedasi anche la circolare 11/E/2007 seppur in tema di subappalti in edilizia.

• da un operatore Iva estero ad un operatore Iva nazionale, l’operazione è rilevante nel territorio italiano e verrà documentata dall’acquirente mediante il meccanismo dell’inversione contabile ai sensi dell’articolo 17, comma 2, D.P.R. 633/1972. L’inversione contabile consisterà nell’integrazione della fattura nell’ipotesi di cedente residente nella Ue, mentre in caso di cedente extraUe verrà emessa un’autofattura. L’inversione contabile non muta la natura dell’operazione, pertanto il trattamento fiscale sarà l’imponibilità ovvero l’esenzione l’imponibilità ex articolo 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972.