Le tipologie di fabbricati in ambito Iva
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariIl regime Iva delle cessioni di immobili, e la relativa aliquota in presenza di operazioni imponibili, dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia del fabbricato, in quanto il legislatore ha voluto limitare i benefici fiscali (aliquote ridotte) solamente ad alcune categorie di immobili.
Come precisato dalla circolare del Ministero dei lavori Pubblici 23.7.1960, n. 1820, e dalla risoluzione 46/E/1998, ai fini Iva è considerato fabbricato qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome.
Secondo quanto previsto nella circolare 17.4.1981, n. 14, per “casa di abitazione” deve intendersi “ogni costruzione destinata a dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea ad essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la circostanza che la stessa sia abitata in via permanente o saltuaria”.
L’individuazione pratica degli immobili ad uso abitativo è alquanto agevole, in quanto, come precisato più volte dall’Agenzia delle entrate (ad esempio nella circolare 27/E/2006), in tale categoria rientrano i fabbricati classificati o classificabili nella categoria “A”, con esclusione di quelli classificati nella categoria “A/10”.
Sul punto, è importante ricordare che, ai fini Iva, a differenza di quanto previsto per le imposte sui redditi, non rileva l’utilizzo effettivo dell’immobile, in quanto ciò che rileva è la classificazione catastale dello stesso.
Pertanto, ad esempio, se un immobile di categoria “A/3” è utilizzato effettivamente per lo svolgimento di un’attività d’impresa (sede legale o amministrativa di una società), ovvero di carattere professionale (studio), ai fini Iva tale immobile è comunque di tipo abitativo.
Al pari di quanto visto per gli immobili abitativi, anche quelli strumentali sono individuati in base alla classificazione catastale, a prescindere dall’utilizzo effettivo degli stessi, ed in particolare rientrano in tale categoria quelli classificati nelle categorie “B”, “C”, “D”, “E” ed “A/10”.
Inoltre, come precisato dall’Amministrazione Finanziaria, rientrano nel novero dei fabbricati strumentali:
- le aree attrezzate con sovrastante impianto di autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o C/3, se dotate di attrezzature semplici (circolare 12/E/2007);
- le aree attrezzate per campeggio, classificate nella categoria D/8 (risoluzione 126/E/2008).
In questo ambito assume importanza anche la nozione di “pertinenza”, definita dall’articolo 817 cod. civ. come quel bene che possiede i seguenti due requisiti:
- oggettivo: destinazione durevole e funzionale di un bene al servizio od ornamento di un altro, ossia del bene principale;
- soggettivo: volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.
È bene osservare che la pertinenza, essendo come detto a servizio di un bene principale, anche se autonomamente classificato catastalmente (normalmente nelle categorie C/2 e C/6), non gode di un’autonomia propria, in quanto assorbe lo stesso regime Iva del bene principale.
Tale aspetto, come detto, assume particolare importanza nella disciplina dell’agevolazione della “prima casa”, nonché nel trattamento Iva della vendita degli immobili abitativi.
In particolare, la cessione della pertinenza, unitamente o separatamente dal bene principale, beneficia delle agevolazioni “prima casa” se classificata nelle categorie C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una per ciascuna categoria.
Pertanto, laddove unitamente all’abitazione “prima casa” si proceda all’acquisto di due box auto (entrambi classificati nella categoria C/6), solamente ad una delle due cessioni è possibile applicare l’Iva al 4%, mentre per l’altra l’aliquota è del 10%.
