Leasing: Imu dovuta dal concedente dalla data della risoluzione

Di tale aspetto devono tenere in particolar modo conto i curatori fallimentari che devono valutare il corretto ambito temporale di propria competenza nel calcolo del tributo da versare.

Imu e Tasi

I tributi locali maggiori normalmente individuano nel titolare del diritto reale sull’immobile il soggetto passivo; a tale regola sono poste alcune eccezioni e il contratto di locazione finanziaria è una di queste.

Ai fini Imu, richiamando una impostazione già presente nell’Ici, l’articolo 9, comma 1, D.Lgs. 23/2011 prevede che “Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.”

Analoga previsione è prevista anche ai fini Tasi nell’articolo 1, comma 672, L. 147/2013: “In caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto; per durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna.”

Poiché il contratto viene solitamente sottoscritto prima ancora di acquistare il fabbricato da dare in locazione finanziaria (ovvero l’area da utilizzare per l’edificazione nel caso di leasing-appalto), l’utilizzatore sarà già da subito soggetto passivo, sollevando il concedente da ogni adempimento Imu.

Se il contratto termina con il riscatto da parte del conduttore (come normalmente accade), nulla cambierà sotto il profilo Imu e Tasi, in quanto egli continuerà ad essere soggetto passivo del tributo comunale (semplicemente cambiando la propria qualifica, da utilizzatore a proprietario).

Nessun dubbio anche nel caso di cessione del contratto, dove si deve ritenere che la soggettività passiva passi al nuovo utilizzatore dal momento in cui il contratto viene ceduto.

Il tema delicato è quello legato ad una eventuale cessazione del contratto.

Dalla lettura della norma, nel caso (remoto) di termine del contratto senza riscatto la soggettività passiva passerà alla società di leasing; allo stesso modo, nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, la soggettività passiva torna in capo alla società di leasing.

Da notare come vi sia una asimmetria tra le due previsioni in occasione del termine del contratto (quando ovviamente non vi sia il riscatto): in base al tenore letterale delle due disposizioni normative, mentre ai fini Imu la soggettività tornerebbe in capo al concedente al termine del contratto, ai fini Tasi tale trasferimento avviene solo con la riconsegna del bene.

A questo punto occorre chiedersi quale sia effettivamente il momento in cui la soggettività Imu si trasferisce (l’imposta più significativa delle due).

La questione si pone con evidenza quando l’utilizzatore è interessato da una procedura concorsuale, posto che tra risoluzione e riconsegna possono trascorrere anche diversi mesi (ma più spesso anni), molte volte anche a causa di inerzia del concedente; inoltre si deve considerare che spesso i beni oggetto dei contratti sono di valore cospicuo, ma soprattutto si deve evidenziare che non vi è vendita del bene dal cui prezzo il curatore potrebbe prelevare gli importi da corrispondere al Comune (come accade quando il bene è in proprietà). Quindi è di tutta evidenza come tale questione sia di centrale importanza nella “quadratura” dei conti della procedura.

Sul punto si sono profilate diverse tesi contrapposte, una prima più letterale, una seconda che puntava ad un allineamento con la disciplina Tasi (quest’ultima, evidentemente, preferita dalle società di leasing).

Con la richiamata sentenza 13793/2019 la Cassazione prende posizione a favore della prima, imponendo la debenza del tributo in capo alla società di leasing già dalla data della risoluzione del contratto, in quanto, affermano i Giudici, la norma è chiara ed inequivoca nell’individuare nella cessazione del possesso qualificato il momento del trasferimento della soggettività passiva.

Affermano i Giudici: “ne discende che con la risoluzione del contratto di leasing la soggettività passiva ai fini Imu si determina in capo alla società di leasing, anche se essa non ha ancora acquisito la disponibilità materiale del bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore”.

In particolare, viene radicalmente respinta la tesi che vorrebbe allargare all’Imu la disciplina prevista ai fini del tributo sui servizi, in quanto imposta diversa che certo non può avere valenza interpretativa.

Concludendo, il conduttore che deve riconsegnare l’immobile alla società di leasing sarà tenuto a versare Imu sino alla data della risoluzione del contratto e da tale data sarà soggetto passivo la società di leasing, anche se la materiale riconsegna dovesse avvenire molto tempo dopo.