L’estromissione agevolata degli immobili strumentali

Restano quindi esclusi, in quanto la qualifica di imprenditore è sospesa, coloro che hanno concesso in affitto l’unica azienda prima del 01.01.2019.

Dal punto di vista oggettivo possono essere estromessi i beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, Tuir, posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2018 e precisamente i beni immobili:

• strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
• strumentali per natura, cioè immobili “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.

Sono quindi strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria. Tali immobili possono essere estromessi dal regime di impresa anche se non sono impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa o non lo sono direttamente, perché dati a terzi in locazione o comodato.

Si ricorda che ai sensi dell’articolo 65, comma 1, Tuir gli immobili strumentali per natura o per destinazione di cui all’articolo 43, comma 2, si considerano relativi all’impresa individuale, e quindi possono essere estromessi, solo se annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili (eccetto gli immobili strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991 che possono anche non risultare dall’inventario/registro).

L’opzione per fruire dell’agevolazione deve essere effettuata entro il 31 maggio 2019 ed ha effetto dal 1° gennaio 2019; essa è desumibile dal comportamento concludente dell’imprenditore, fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva (la mancata indicazione può essere sanata entro 90 giorni dalla scadenza del termine per la presentazione del modello).

Per quanto riguarda la base imponibile dell’imposta sostitutiva, essa è data dalla differenza tra:

• il valore normale dei beni, determinato o in base al valore di mercato di cui all’articolo 9 Tuir, o in base all’applicazione all’ammontare delle rendite risultanti in catasto dei moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52 D.P.R. 131/1986;
• ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto, ovvero il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2018 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Per effetto di quanto previsto dall’articolo 36, comma 7, D.L. 223/2006, nella determinazione del valore fiscalmente riconosciuto degli immobili occorrerà tenere conto anche del valore attribuito alle aree occupate dalla costruzione al lordo degli ammortamenti fiscalmente non deducibili.

L’opzione per l’estromissione è consentita anche nell’ipotesi in cui non vi sia differenza tra il valore normale dei beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto, da assoggettare ad imposta sostitutiva (e quindi in assenza di base imponibile).

L’esclusione dei beni dal patrimonio dell’impresa comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap in misura pari all’8% della differenza tra il valore normale ed il valore fiscalmente riconosciuto di ciascun bene che si intende estromettere.

Tale imposta sostitutiva va versata in due rate: il 60% entro il 2 dicembre 2019, la restante parte entro il 16 giugno 2020 (senza interessi).

Il codice tributo da utilizzarsi è il “1127” e l’anno di riferimento da indicare è il “2019”.

L’omesso o insufficiente versamento non preclude l’estromissione che, come detto, si perfeziona con l’indicazione dei relativi dati nel modello Redditi.

Infine si evidenzia che, ai fini Iva, l’esclusione da parte dell’imprenditore individuale di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa, ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 5), D.P.R. 633/1972, e pertanto segue le regole ordinarie di applicazione dell’imposta.