L’estromissione agevolata dell’immobile strumentale

Possono beneficiare delle agevolazioni gli imprenditori individuali che risultano in attività sia alla data del 31.10.2018, sia alla data dell’1.1.2019 (data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione).

Non potranno avvalersi dell’agevolazione i soggetti per i quali alla data dell’1.1.2019 la qualifica di imprenditore è venuta meno, ossia ai soggetti che, pur essendo in attività alla data del 31.10.2018, hanno cessato poi l’attività con conseguente chiusura della partita Iva alla data del 31.12.2018.

L’agevolazione è preclusa altresì all’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto o in usufrutto prima dell’1.1.2019, posto che, per la durata dell’affitto o dell’usufrutto, la qualifica di imprenditore è persa.

Da un punto di vista oggettivo invece la norma prevede che possano essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, Tuir posseduti alla data del 31.10.2018 quali:

• gli immobili strumentali per destinazione ovvero quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale;
• gli immobili strumentali per natura ovvero gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni; si tratta degli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (qualora la destinazione ad ufficio risulti dalla licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria) i quali potranno essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero se dati in locazione o comodato a terzi.

Gli  immobili di cui all’articolo 43, comma 2, Tuir (strumentali per natura o per destinazione) si  considerano relativi  all’impresa  solo  se  indicati:

• nell’inventario redatto ai sensi dell’articolo 2217 cod. civ.;
• ovvero, per le imprese in contabilità semplificata di cui all’articolo 66 Tuir, nel registro dei beni ammortizzabili.

Non possono invece essere oggetto di estromissione agevolata gli immobili che:

• costituiscono beni merce;
• non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario.

Non possono essere oggetto di estromissione agevolata gli immobili di civile abitazione utilizzati promiscuamente per l’esercizio d’impresa e per le esigenze personali o familiari dell’imprenditore; gli immobili in leasing invece possono essere estromessi solo se riscattati entro il 31.10.2018.

La norma prevede che l’imprenditore individuale che, alla data del 31 ottobre 2018 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, Tuir, può, entro il 31 maggio 2019, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2019, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’irap nella misura dell’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale del bene all’atto dell’estromissione ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

Il valore fiscalmente riconosciuto corrisponde alla differenza tra il costo storico dell’immobile, quale risulta dall’iscrizione nel libro degli inventari o nel registro beni ammortizzabili, e l’importo degli ammortamenti fiscalmente dedotti fino al 2018, tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate.

Nella circolare 26/E/2016 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la parte del costo riferita al terreno sottostante il fabbricato strumentale, anche se non ammortizzabile fiscalmente, deve essere computata nel costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, da contrapporre al valore normale o al valore catastale.

Per quanto riguarda, infine, la determinazione del valore normale, è confermata la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva sul valore catastale degli immobili: il valore normale può essere determinato in misura pari a quello risultante dall’applicazione all’ammontare delle rendite catastali risultanti in catasto dei moltiplicatori con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52, comma 4, D.P.R. 131/1986.

Come precisato nella circolare 26/E/2016 l’estromissione agevolata può essere effettuata anche nell’ipotesi in cui, non emergendo alcuna differenza tra il valore normale (o il valore catastale) dell’immobile estromesso ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto, manchi di fatto la base imponibile cui applicare l’imposta sostitutiva.

Le estromissioni in esame devono essere effettuate entro il 31.05.2019 ed i relativi effetti decorrono dal 01.01.2019; non è necessario porre in essere adempimenti particolari in quanto l’opzione avviene per semplice comportamento concludente. Sarà necessario contabilizzare l’estromissione:

• sul libro giornale, nel caso di impresa in contabilità ordinaria;
• sul registro dei beni ammortizzabili, nel caso di impresa in contabilità semplificata;

Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato in due rate:

• per il 60% dell’importo dovuto entro il 30.11.2019;
• per il restante 40% entro il 16.06.2020.

Per quanto riguarda le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nulla sarà dovuto in quanto l’operazione di estromissione non configura alcun trasferimento della proprietà del bene ma un passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto.

Ai fini Iva l’operazione deve essere attentamente analizzata.

L’articolo 2, comma 2, n. 5), D.P.R. 633/1972 assimila alle cessioni di beni anche la destinazione di beni all’uso personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’esercizio dell’impresa; quindi anche l’operazione in esame rientra tra quelle rilevanti a fini Iva, a meno che, all’atto dell’acquisto, non sia stata operata la detrazione dell’imposta ai sensi dell’articolo 19, come ad esempio nel caso di acquisto del bene da un privato, che configurerebbe un’operazione fuori dal campo di applicazione dell’Iva.