Locazioni brevi

Il D.L. 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla L. 96/2017, ha introdotto una nuova disciplina fiscale in materia di locazioni brevi. Al fine di approfondire i diversi aspetti della materia, è stata pubblicata in Evolution, nella sezione “Strutture ricettive”, una apposita Scheda di studio. Il presente contributo analizza le novità introdotte dal DL 50/2017 sulle locazioni brevi.

Le nuove disposizioni previste dal D.L. 50/2017 regolano i rapporti di locazione breve, ovvero ai contratti di locazione:

• di durata non superiore a 30 giorni. Questo termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale, ragion per cui, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto;
• aventi ad oggetto immobili situati in Italia ad uso abitativo, ovvero appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11(esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione;
• stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (si sottolinea, a tal proposito, che la circolare AdE 24/E/2017 ha precisato quanto segue: “la condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto e, analogamente a quanto previsto in materia di cedolare secca sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso foresteria dei dipendenti”);
• che possono prevedere la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Con la circolare AdE 24/E/2017 è stato altresì specificato il contratto di locazione breve può avere ad oggetto anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata (“i quali, seppure non contemplati dall’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo” circolare AdE 24/E/2017). La disciplina delle locazioni breve non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione. Sono pertanto escluse dal regime in esame le attività di bed and breakfast occasionale.

Per quanto riguarda l’aspetto dichiarativo è necessario precisare che qualora il corrispettivo della locazione è percepito dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale, si considera reddito fondiario, mentre nel caso del sublocatore o del comodatario, il canone è un reddito diverso. Tale specifica influisce anche sulla dichiarazione dei redditi, in quanto diversi sono i quadri da compilare. In particolare, nel caso di reddito fondiario, il canone andrà indicato nel quadro B del 730 (o RB del modello REDDITI), invece, nel caso di redditi diversi, il quadro da compilare è il quadro D (o RL per chi presenta REDDITI).