Locazioni brevi con tassazione variabile
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariA partire dal prossimo 1.1.2024, l’aliquota della cedolare secca passa dal 21% al 26% per le locazioni brevi, qualora siano destinati alla stessa almeno due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. È quanto prevede il D.D.L di Bilancio 2024, il cui iter di approvazione è ormai giunto al termine. Le regole fiscali per le locazioni brevi sono state introdotte nel nostro ordinamento con il D.L. 50/2017, in base al quale si definisce “breve” la locazione di appartamenti per un periodo non superiore a 30 giorni (con lo stesso locatario anche se in periodi diversi dello stesso anno solare) e può comprendere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ovvero anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, ancorché non contemplati dalla norma, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, “tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone” (circolare n. 24/E/2017).
In presenza dei requisiti previsti dal predetto D.L. 50/2017, il locatore può assoggettare a tassazione i proventi da locazione breve con due modalità: ordinaria o con applicazione della cedolare secca (con opzione esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi).
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2021 (articolo 1, comma 595, L. 178/2020), il legislatore ha fissato un parametro al superamento del quale l’attività di locazione breve si considera svolta nell’esercizio d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita Iva. In particolare, è previsto che, qualora siano destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti nel medesimo periodo d’imposta, l’attività non può più considerarsi “privata”, ma in regime d’impresa. Al fine di verificare il superamento della soglia di quattro appartamenti, si devono considerare non solo quelli detenuti in proprietà, ma anche quelli detenuti in locazione o comodato, ma effettivamente destinati dal possessore alla locazione breve.
Con l’approvazione della prossima Legge di Bilancio 2024, il legislatore intende aumentare l’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. Per effetto degli emendamenti approvati in sede parlamentare, in presenza di almeno due appartamenti destinati a locazione breve, l’aliquota del 21% sarà applicata per uno degli immobili a scelta del contribuente, mentre sugli altri la cedolare secca è dovuta nella misura del 26%.
È bene osservare che, la norma in corso di approvazione interviene solamente sulle locazioni brevi, ragion per cui, per le altre locazioni, l’eventuale opzione per la cedolare secca comporta l’applicazione dell’aliquota del 21%. Così potrà fruire dell’aliquota del 21%, anche il soggetto che destina alla locazione breve un solo appartamento nell’arco del periodo d’imposta (magari destinandone altri a locazione ordinaria). Si evidenzia che la legge di Bilancio 2024 non interviene sulla misura della ritenuta che devono operare gi intermediari che intervengono nel pagamento dei canoni, che rimane del 21%. Tale ritenuta si considera a titolo d’acconto, qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta e non sia esercitata l’opzione per la cedolare secca.
In buona sostanza, a partire dal prossimo periodo d’imposta 2024, il regime fiscale delle locazioni brevi può avere tre differenti regimi fiscali:
- tassazione ordinaria o cedolare secca del 21% se viene destinato un solo appartamento nel corso del periodo d’imposta;
- tassazione ordinaria o cedolare secca del 26% se viene destinato più di un appartamento nel corso del periodo d’imposta;
- tassazione quale reddito d’impresa se vengono destinati più di quattro appartamenti nel corso del periodo d’imposta.
In tale ultima ipotesi, il contribuente potrà valutare l’adozione del regime forfettario, qualora abbia i requisiti previsti dalla legge.
