Locazioni brevi e plusvalenza su immobili dal 2024

Con la Legge di bilancio 2024 si attivano alcune modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi e delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili (articolo 18, AS 926).

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. La disciplina è dettata dall’articolo 4, D.L. 50/2017.

Sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3, D.L. 23/2011. Con la legge di bilancio 2024, l’aliquota della cedolare secca è aumentata al 26% in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, con la possibilità di assoggettare i proventi derivanti dai contratti di locazione di breve durata di un solo immobile alla minore aliquota del 21%, previa indicazione in dichiarazione dei redditi.

Inoltre, si considera operata a titolo d’acconto la ritenuta del 21% applicata dagli intermediari immobiliari, o soggetti che gestiscono portali telematici, residenti che intervengono nell’incasso dei canoni, qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, ovvero nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca. Gli intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici non residenti, ma in possesso di una stabile organizzazione in Italia adempiono tramite questa agli obblighi previsti.

I soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, utilizzano quest’ultima per adempiere alle obbligazioni. Qualora gli stessi soggetti sono riconosciuti privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dall’articolo 4, D.L. 50/2017, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23, D.P.R. 600/1973. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato, che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti obbligati, sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni (o dei corrispettivi) relativi ai contratti di locazione breve.

I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi ovvero nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23, D.P.R. 600/1973.

Una ulteriore novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 attiene il regime fiscale applicabile alle plusvalenze realizzate a seguito della cessione, a titolo oneroso, di immobili oggetto di interventi agevolabili con il superbonus 110%, di cui all’articolo 119, D.L. 34/2020. In particolare, è stato previsto che, per le cessioni poste in essere a decorrere dall’1.1.2024  deve trovare applicazione il nuovo articolo 67, comma 1, lettera b-bis) Tuir, secondo cui sono redditi diversi (se non inquadrate diversamente) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119, D.L. 34/2020 (Superbonus) che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo. Le plusvalenze, ai sensi dell’articolo 68, Tuir, sono costituite dalla differenza tra:

• i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta ed;
• il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Per gli immobili di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), Tuir, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119, D.L. 34/2020, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora:

• si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 % e;
• siano state esercitate le opzioni in alternativa alla detrazione per il contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto o cessione del credito, di cui all’articolo 121, primo comma, lettere a) e b), D.L. 34/2020.

Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 % di tali spese, qualora:

• si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 % e;
• siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.

Per i medesimi immobili di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) Tuir, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Alle plusvalenze suddette si può applicare l’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito del 26 %.