Locazioni brevi: l’indicazione della dichiarazione del comodatario

Una delle principali innovazioni contenute nella disciplina delle locazioni brevi, introdotta dall’articolo 4 D.L. 50/2017, è l’estensione dell’applicazione della cedolare anche ai redditi derivanti dalla locazione di fabbricati ad uso abitativo da parte di soggetti che abbiano la disponibilità del bene in forza di contratti di sublocazione e di comodato.

Sul tema della tassazione dei rapporti locativi in capo al comodatario, la circolare 24/E/2017 afferma che:

• la ritenuta viene subita dal comodatario;
• il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato (quindi tasserà la rendita catastale);
• il comodatario/locatore diventa titolare del reddito derivante dal contratto.

Nel medesimo documento si afferma altresì che, per le locazioni brevi, sono superati i precedenti orientamenti di prassi (risoluzione 381/E/2008 e risoluzione 394/E/2008) volti ad attribuire al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore. Indicazioni che però, afferma l’Agenzia, continuano a valere nel caso di locazioni “lunghe”. Pertanto:

• se la locazione è breve il reddito derivante dalla locazione è imputato al comodatario che loca l’immobile, indipendentemente che questo decida o meno di applicare la cedolare in dichiarazione annuale dei redditi; il comodante, al contrario, deve continuare a dichiarare la rendita catastale attribuita all’immobile;
• se la locazione è lunga (ossia di durata superiore ai 30 giorni) il reddito deve essere imputato al comodante, mentre il comodatario non avrà alcuna conseguenza reddituale.

Si tratta di una soluzione chiaramente discutibile (come può la durata del contratto modificare il soggetto passivo per una medesima fattispecie?), ma che non è mai stata revocata dall’Amministrazione Finanziaria.

Il comodatario e la compilazione della dichiarazione

Quando il comodatario del fabbricato destina tale immobile ad una locazione breve, il provento che percepisce deve inquadrarsi all’interno della fattispecie impositiva dei redditi diversi.

Questo determina delle conseguenze ben precise:

• il provento deve essere imputato a ciascuna annualità sulla base del principio di cassa, avendo a riferimento unicamente la data di incasso del corrispettivo della locazione. Pertanto, a nulla rileva l’estensione del periodo della locazione (2021, 2022 ovvero “a cavallo”), in quanto il canone andrà sottoposto a tassazione nell’anno nel quale detto canone è stato percepito dal comodatario;
• trattandosi di tassazione nell’ambito dei redditi diversi si ritiene (ma le istruzioni sono abbastanza chiare in tale senso) che, diversamente dalla locazione da parte del proprietario, il comodatario abbia titolo di indicare in deduzione le spese sostenute per la formazione del reddito (salvo quanto oltre si dirà).

Sotto il profilo della compilazione della dichiarazione occorrerà ricordare quanto segue:

• il canone di locazione va allocato nel rigo RL10 del Modello Redditi. Infatti, per i redditi che derivano dalla sublocazione di beni immobili ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni stipulati dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa e dalla locazione da parte del comodatario dell’immobile abitativo ricevuto in uso gratuito per la medesima durata occorre compilare la colonna 4 (reddito), la colonna 5 (spese) e, in presenza di più moduli compilati, la colonna 6 (totale cedolare secca). Nel caso di opzione per la cedolare secca per tale reddito occorre barrare la colonna 3. Qualora il contribuente scelga di utilizzare il modello 730 dovrà compilare il rigo D4 indicando in colonna 3 (tipo reddito) il codice “10” e, qualora venga prescelta la tassazione cedolare andrà barrata la relativa casella in colonna 2; il canone percepito va indicato in colonna 4 mentre le spese deducibili possono essere indicate in colonna 5;
• in relazione alla possibilità di deduzione delle spese, va notato come questa possibilità esista unicamente nel caso in cui il contribuente si avvalga della tassazione ordinaria, mentre nel caso di tassazione cedolare va tassato l’integrale canone (sul punto sono chiare le istruzioni tanto al rigo RL10 quanto al rigo D4). Pertanto, a differenza della locazione da parte del proprietario, dove l’opzione per la cedolare è la regola, nella locazione da parte del comodatario sarà molto più frequente assistere ad una tassazione ordinaria del canone in quanto maggiormente conveniente;
• qualora il canone sia stato riscosso tramite un intermediario, anche il comodatario subisce la ritenuta che può essere indicata in dichiarazione. Per tale aspetto le modalità di compilazione sono analoghe a quelle visto nel caso di locazione da parte del proprietario dell’immobile: la ritenuta va allocata nel quadro LC se il contribuente ha scelto di utilizzare il Modello Redditi, ovvero nel rigo F8 nel caso di compilazione del modello 730 (quindi la casella 6 “ritenute” del rigo D4 non deve essere compilata).