Locazioni brevi: l’indicazione della dichiarazione del proprietario
di Fabio GarriniLa fattispecie delle locazioni brevi, come era lecito attendersi in un Paese a forte vocazione turistica come l’Italia, è diventata un modo diffuso per mettere a reddito fabbricati a destinazione abitativa; la disciplina presenta alcune regole base per la tassazione del reddito, differenziate a seconda che il locatore sia il proprietario (o titolare di altro diritto reale) dell’immobile, ovvero che a locare l’immobile sia un soggetto che detiene la disponibilità del bene in forza di un comodato ovvero di una sublocazione.
Con due contributi andremo a riepilogare le modalità di tassazione di tali redditi e di indicazione nei modelli dichiarativi: nel presente approfondimento riserveremo l’attenzione all’ipotesi in cui a locare sia il proprietario del fabbricato, rinviando al prossimo intervento la fattispecie di locazione ad opera del comodatario.
Le locazioni brevi
Con l’articolo 4 D.L. 50/2017 è stata introdotta una particolare disciplina riguardante le cosiddette “locazioni brevi”, ossia rapporti locativi, di durata limitata (non superiore ai 30 giorni), relativi a fabbricati a uso abitativo, normalmente destinati a finalità turistiche.
Tale previsione interessa unicamente i contratti dove il locatore agisce al di fuori del regime d’impresa.
La disciplina prevede l’applicazione della cedolare secca a tali rapporti, il ché comunque non costituisce certo una novità, visto che anche in precedenza le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni potevano beneficiare della tassazione proporzionale. Gli aspetti peculiari sono invece legati:
- alla necessità, da parte dell’intermediario, di applicare la ritenuta, nel solo caso in cui egli intervenga nella riscossione del canone (qualora il locatore riscuota direttamente il canone sarà tenuto alla compilazione della dichiarazione per liquidare l’imposta dovuta);
- alla circostanza che il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, senza che tali servizi aggiuntivi possano comportare la riqualificazione in reddito d’impresa (altri servizi, quali la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, invece, rischiano di far fuoriuscire la fattispecie dall’ambito dei redditi fondiari). I proventi rimangono inquadrati nel reddito fondiario anche quando vengano forniti servizi strettamente connessi alla messa a disposizione dell’immobile, come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata;
- all’estensione dell’applicazione della cedolare anche ai redditi derivanti dalla locazione di fabbricati ad uso abitativo da parte di soggetti che abbiano la disponibilità del bene in forza di contratti di sublocazione e di comodato.
La locazione da parte del proprietario
Quando il proprietario destina un proprio fabbricato ad una locazione breve, il provento che percepisce deve inquadrarsi all’interno della fattispecie impositiva dei redditi fondiari, subendone le conseguenti regole fiscali:
- il provento deve essere imputato a ciascuna annualità sulla base della durata contrattuale e quindi risulta del tutto irrilevante quando sia stato materialmente pagato il canone. Pertanto, quando viene locato un immobile per un periodo “a cavallo d’anno”, il relativo provento deve essere diviso tra le due annualità sulla base dei giorni di pertinenza di ciascuno dei due anni solari; nel caso di contratto sottoscritto nel 2021, con relativo pagamento del canone, e locazione in un periodo ricadente nel 2022, la tassazione viene rinviata nel 2022;
- trattandosi di tassazione con regole fondiarie le spese per la produzione del reddito non possono essere dedotte e quindi andrà tassato il canone lordo (al 100%) nel caso di opzione per la tassazione cedolare, ovvero il canone decurtato del 5% qualora il contribuente abbia preferito la tassazione ordinaria.
Sotto il profilo della compilazione della dichiarazione occorrerà ricordare quanto segue:
- il canone di locazione va allocato nel quadro RB del modello Redditi (ovvero nel quadro B del modello 730). Se si opta per la cedolare va barrata la casella 11 e, nella casella 5, va indicato il codice canone “3”;
- qualora il canone sia stato riscosso tramite un intermediario e quindi il proprietario dell’immobile abbia subito una ritenuta, tale importo (che deve essere certificato tramite CU dall’intermediario sostituto d’imposta) deve essere indicato nel quadro LC se il contribuente ha scelto di utilizzare il modello Redditi (ovvero nel rigo F8 nel caso di compilazione del modello 730).
