Locazioni brevi e nuove regole per gli intermediari – II° parte

• coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla Legge 39/1989, soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla C.I.A.A.;
• in generale tutti i soggetti attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.

La portata della norma risulta quindi piuttosto ampia posto che fa riferimento anche ai soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

La circolare AdE 24/E/2017 ha precisato che è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, la quale può essere esercitata sia in forma individuale che in forma associata.

Anche gli intermediari non residenti dovranno applicare le nuove regole:

• sia che dispongano di una stabile organizzazione in Italia, effettuando gli adempimenti previsti tramite l’organizzazione;
• sia che risultano privi di una stabile organizzazione, nel qual caso dovranno nominare un rappresentante fiscale in Italia che in qualità di responsabile d’imposta dovrà richiedere l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato.

Le modalità con le quali i soggetti intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate nel provvedimento del 12.07.2017.

Ai sensi dell’articolo 3 del provvedimento i soggetti intermediari, residenti e non residenti, che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate:

• il nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• la durata del contratto;
• l’importo del corrispettivo lordo;
• l’indirizzo dell’immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

La comunicazione dei dati va trasmessa, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto; per l’anno 2017 dovrà riguardare solo i contratti conclusi a partire dal 01.06.2017.

La circolare AdE 24/E/2017 ha precisato che non tutti gli intermediari che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma soltanto coloro che, oltre a tale attività, forniscono un supporto professionale o tecnico-informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo come nel caso in cui il conduttore abbia accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o abbia aderito all’offerta di locazione tramite la piattaforma on line.

Qualora il locatore si avvalga dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunichi direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

È stato inoltre sottolineato che l’adempimento deve essere posto in essere dall’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico anche quando lo stesso intermediario si avvale a sua volta di altri intermediari. Quindi ad esempio se un’agenzia immobiliare si avvale di una piattaforma on line sulla quale ha pubblicato l’offerta, l’obbligo ricade sull’agenzia immobiliare in quanto la piattaforma on line è solo un modo per esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.

Gli intermediari, residenti e non residenti, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21%.

Sul tema la circolare AdE 24/E/2017 ha precisato che la ritenuta non deve essere operata qualora il pagamento avvenga mediante assegno bancario intestato al locatore non avendo l’intermediario la materiale disponibilità delle somme su cui operare la ritenuta.

La ritenuta deve essere applicata sul canone/corrispettivo lordo indicato nel contratto. Per quanto riguarda l’eventuale provvigione dovuta all’intermediario:

• se è compresa nel corrispettivo della locazione la ritenuta si applica anche all’importo della provvigione;
• se non compresa nel corrispettivo, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e non riaddebitata al conduttore) non va assoggettata a ritenuta.

La ritenuta deve essere versata con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, utilizzando il codice tributo “1919”; tale ritenuta si considera operata:

• a titolo d’imposta se il locatore sceglie il regime di cedolare secca;
• a titolo di acconto se il beneficiario non esercita l’opzione per il regime agevolato ed i relativi redditi vengono tassati secondo le modalità ordinarie.

Gli intermediario devono certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate ai sensi dell’articolo 4 del D.P.R. 322/1998: con la presentazione della Certificazione Unica al locatore gli intermediari sono esonerati dall’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti.