Locazioni brevi: regole chiare e 21% per tutti

L’elemento più importante che emerge dalla lettura della norma è, finalmente, una chiara definizione di “locazione breve”, includendo in tale concetto anche quelle locazioni con fornitura di servizi aggiuntivi, individuati in modo tassativo ed esclusivo nella:

• fornitura della biancheria;
• pulizia dei locali.

La precisazione appare di particolare importanza in quanto viene superato il dubbio riguardante la corretta qualifica dei proventi derivanti da tali prestazioni, ossia se qualificabili tra i redditi da locazione (redditi fondiari) oppure tra i redditi da esercizio di attività economica occasionale (redditi diversi per le persone fisiche nel caso in cui non sia svolta in modo continuativo e professionale).

In altri termini, per le persone fisiche viene “tracciata” una netta linea di demarcazione tra:

• ciò che è qualificabile come provento da locazione (“locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche”);
• ciò che, invece, non può essere qualificato in tale ambito, ossia nel caso in cui vengano erogati ulteriori servizi rispetto a quelli sopra indicati (ad esempio somministrazione della prima colazione o di alimenti e bevande, servizi di transfer, visite guidate, noleggio di mezzi di trasporto, servizi alla persona, ecc.). Per tali proventi sono applicabili, al sussistere dei requisiti richiesti, le regole dei redditi diversi di cui all’articolo 67 Tuir.

La seconda novità normativa, riguarda il meccanismo di imposizione di tali locazioni brevi. In particolare, come già messo in evidenza in altri contributi del presente quotidiano, nel comma 2 dell’articolo 4 viene stabilito che per i contratti di locazione a breve stipulati dal 1° giugno 2017 si applichino le disposizioni riguardanti il regime della cedolare secca, con tassazione al 21% (nel caso di opzione per tale regime sostitutivo).

Tale precisazione, tuttavia, deve essere integrata con l’analisi complessiva dell’articolo 4 ed in particolare con la previsione di cui al comma 5 della stessa disposizione normativa, in quanto, limitandosi alla sola lettura del comma 2 potrebbe sembrare che solo chi adotta il regime della cedolare secca e si avvale dell’intervento di intermediari “subisca” l’imposizione immediata del 21%.

In particolare, il comma 5 stabilisce che l’intervento di intermediari immobiliari, nella gestione delle locazioni brevi, comporta sempre da parte di questi ultimi l’applicazione di un’imposizione del 21%:

• sia nel caso in cui il locatore abbia optato per il regime della cedolare secca, in tal caso la “ritenuta” è da considerarsi a titolo definitivo;
• sia nel caso in cui il locatore adotti la tassazione Irpef ordinaria, in tal caso l’importo pari al 21% del canone trattenuto dall’intermediario immobiliare rappresenta una ritenuta a titolo d’acconto.

Infatti, la norma prevede espressamente che “Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito (…) Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto”.

In conclusione, per effetto del comma 5 dell’articolo 4 D.L. 50/2017, l’intervento dell’intermediario immobiliare nella locazione a breve di immobili per conto del proprietario degli stessi, comporta sempre il trasferimento al locatore del canone al netto della ritenuta, sia essa a titolo d’imposta o a titolo d’acconto.