Locazioni di immobili di interesse storico da parte delle imprese
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariGli immobili non strumentali detenuti dalle imprese concorrono a formare il reddito in base alle risultanza catastali.
In buona sostanza, in base all’articolo 90 Tuir, per quelli locati è necessario in primo luogo procedere alla sterilizzazione dei componenti iscritti nel conto economico tramite una variazione in aumento dei relativi costi (spese di manutenzione e gestione degli stessi) e ad una variazione in diminuzione dei componenti positivi (canone di locazione risultante dal contratto).
Infine, tramite una variazione in aumento si deve far concorrere alla formazione del reddito d’impresa (articolo 90, comma 1, quarto periodo, Tuir) l’importo maggiore che emerge dal seguente confronto:
- canone di locazione risultante dal contratto, ridotto di un importo massimo del 15% in presenza di spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute e documentate;
- rendita catastale rivalutata del 5%.
L’articolo 90, comma 1, ultimo periodo, Tuir stabilisce che “per gli immobili locati riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35 per cento risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione“.
La riportata disposizione normativa è stata oggetto di modifiche ad opera dell’articolo 4, comma 5-sexies, lett. b), D.L. 16/2012, e si è stabilito che per gli immobili cd. “vincolati” (ossia riconosciuti di interesse storico-artistico a norma dell’articolo 10 D.Lgs. 42/2004) l’importo rilevante nella determinazione del reddito d’impresa è pari al maggiore tra:
- il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 35%;
- il reddito medio ordinario dell’unità immobiliare.
Per quanto riguarda il primo dei due predetti parametri, si segnala che la riduzione del canone di locazione spetta a titolo forfettario, e quindi a prescindere dalla circostanza che il locatore abbia sostenuto delle spese di manutenzione.
In relazione, invece, al “reddito medio ordinario” con cui confrontare il predetto canone ridotto, l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 114/E/2012 ha precisato che si deve aver riguardo alla rendita catastale rivalutata, ridotta del 50%.
Si tratta, in buona sostanza, dello stesso parametro che deve essere utilizzato nei casi in cui l’immobile non sia concesso in locazione a terzi.
L’ulteriore fattispecie che deve essere oggetto di analisi riguarda la locazione di immobili “vincolati” in regime di canone concordato ai sensi della L. 431/1998. In tale ipotesi è infatti necessario domandarsi se il canone di locazione, già ridotto forfettariamente del 35%, possa essere successivamente ulteriormente ridotto del 30% in applicazione dell’articolo 8 della citata L. 431/1998.
La risposta affermativa è arrivata da parte dell’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interrogazione parlamentare del 31 ottobre 2012, n. 5-08349, in cui è stato precisato che “l’Agenzia delle Entrate ritiene che, qualora siano gli immobili di interesse storico o artistico, così come le altre tipologie di immobili, ubicati in comuni ad alta densità abitativa e siano locati con contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, il relativo reddito, determinato ai sensi del comma 4-bis dell’articolo 37 del TUIR, è ulteriormente ridotto del 30 per cento in applicazione del comma 1 dell’articolo 8 della legge n. 431 del 1998“.
In buona sostanza, per gli immobili in questione locati a canone concordato l’importo rilevante nella determinazione del reddito d’impresa è pari al maggiore tra:
- il canone di locazione risultante dal contratto ridotto dapprima del 35% a titolo forfettario (ex articolo 90, comma 1, Tuir) e successivamente ulteriormente ridotto del 30% ai sensi dell’articolo 8 L. 431/1998;
- la rendita catastale rivalutata ridotta del 50%.
