Nuova estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale

L’estromissione, diversamente, non fa emerge materia imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, anche laddove tra i beni estromessi figuri un immobile. Ciò in quanto non si è in presenza di atto traslativo, ma di un mero passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata del medesimo soggetto.

Più in particolare, ai fini del reddito d’impresa, l’estromissione dei beni relativi all’impresa da parte dell’imprenditore individuale determina l’emersione di un provento o di una plusvalenza imponibile (a seconda che a essere estromesso sia un bene destinato a generare ricavi oppure una immobilizzazione), laddove il valore normale del bene sia positivo oppure, per i beni strumentali, sia superiore al costo fiscalmente riconosciuto, ai sensi, rispettivamente, dell’articolo 85, comma 2, e dell’articolo 86, comma 3, Tuir.

La quantificazione del valore normale e del costo fiscalmente riconosciuto del bene estromesso segue le regole ordinarie; pertanto, il valore normale generalmente è determinato sulla base del corrispettivo praticato per beni della stessa specie o similari ai sensi dell’articolo 9, Tuir, mentre il costo fiscalmente riconosciuto è dato dal costo d’acquisto, maggiorato delle spese incrementative e delle rivalutazioni fiscalmente rilevanti, con scomputo delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte.

In deroga a tale disciplina ordinaria, l’articolo 1, comma 37, L. 207/2024, ha reintrodotto la possibilità da parte dell’imprenditore individuale di estromettere in via agevolata gli immobili strumentali per natura e per destinazione, posseduti alla data del 31.10.2024, con passaggio del bene dalla sfera d’“impresa” alla sfera “privata” con effetto già dall’1.1.2025, sempreché sia pagata l’imposta sostitutiva dell’8%:

• la cui prima rata del 60% scade il 11.2025 e
• la cui seconda rata del rimanente 40% scade il 6.2026;

sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il relativo costo fiscalmente riconosciuto.

L’agevolazione riproposta riguarda le estromissioni poste in essere dall’1.1.2025 al 31.5.2025.

L’operazione ha una discreta diffusione, siccome può consentire in taluni casi un tutt’altro che trascurabile risparmio d’imposta.

La convenienza dell’operazione consta nel fatto che:

1. il valore normale del bene immobile può essere rappresentato, in deroga al valore di mercato così come previsto dall’articolo 9, comma 3, Tuir, dal valore catastale individuato applicando alla rendita catastale rivalutata, il moltiplicatore di cui all’articolo 52, D.P.R. 131/1986, con la possibilità di assumere anche un valore intermedio tra il valore di mercato e il valore catastale;
2. sulla eventuale differenza positiva tra il valore normale e il costo fiscalmente riconosciuto del bene immobile trova applicazione l’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali dell’8%.

L’agevolazione, pertanto, consente al contempo di contenere il quantum della plusvalenza emergente dall’operazione di estromissione e prevede l’applicazione di un’aliquota di gran lunga inferiore rispetto a quelle dell’Irpef e relative addizionali.