16 Gennaio 2025

Nuovo bonus ristrutturazione

di Alessandro Bonuzzi
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Le disposizioni di cui ai commi 54-55, dell’articolo 1, L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) stravolgono il quadro normativo in materia di bonus ristrutturazione.

La novella normativa, infatti, modifica l’articolo 16-bis, Tuir, prevedendo l’abbattimento al 30% dell’aliquota dell’agevolazione di base ivi disciplinata, già previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio da effettuarsi nel periodo 2028-2033, anche per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027.

Al contempo, però, all’articolo 16, D.L. 63/2013, è prevista una proroga dell’innalzamento delle aliquote stabilite dall’articolo 16-bis, Tuir, per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027. Le aliquote sono, quindi, stabilite, per l’anno 2025, al 50% nel caso in cui gli interventi siano realizzati dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e al 36% negli altri casi. Per gli anni 2026 e 2027 le aliquote sono fissate, rispettivamente, al 36% e al 30%.

Per tali detrazioni viene confermato un ammontare complessivo delle spese detraibili non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare.

Anno di sostenimento

2025

2026

2027

Misura agevolazione –  50%, se abitazione principale del proprietario/titolare diritto reale

– 36%, nei casi rimanenti

– 36%, se abitazione principale del proprietario/titolare diritto reale

–  30%, nei casi rimanenti

Plafond di spesa 96.000 per unità immobiliare

Il nuovo schema dell’agevolazione trova applicazione sia per gli interventi sulle singole unità immobiliari, sia per gli interventi sulle parti comuni di edifici residenziali e, quindi, di condomini. Pertanto, con riferimento a questi ultimi, la detrazione compete nella misura:

  • del 50% per il 2025 o del 36% per il 2026 e 2027, se il singolo condomino che sostiene la propria quota di spesa destina l’unità immobiliare ad abitazione principale;
  • del 36% per il 2025 o del 30% per il 2026 e 2027, se il singolo condomino che sostiene la propria quota di spesa non destina l’unità immobiliare ad abitazione principale.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata, ai sensi dell’articolo 47, D.P.R. 445/2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimorare abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Graverà sull’amministratore del condominio, o sull’eventuale condomino incaricato in caso di condominio minimo, recuperare l’informazione relativa alla destinazione di ogni singola unità immobiliare. Si tratta di un adempimento addizionale di cui gli amministratori avrebbero volentieri fatto a meno, anche considerando che a ciò si devono aggiungere gli oneri derivanti dall’ulteriore tagliola alle detrazioni fiscali prevista per le persone fisiche con redditi superiori a 75.000 euro.

In merito all’imputazione delle spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni del condominio, giova ricordare che, quale criterio generale, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti cod. civ., le stesse vanno sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, sulla base quindi dei millesimi. Tuttavia, per espressa previsionale della norma, nulla vieta ai condomini di suddividere le spese secondo un criterio alternativo. Pertanto, ad esempio, l’assemblea condominiale potrebbe prevedere che le spese agevolabili con il bonus ristrutturazione siano poste a carico solo di determinati condomini oppure anche solo di un condomino.

Va da sé che la possibilità di suddividere le spese edilizie condominiali sulla base di un criterio alternativo rispetto al criterio proporzionale su base millesimale assume ancor più importanza a seguito dell’introduzione delle nuove barriere alla fruizione dell’agevolazione. Si tratta, quindi, di una soluzione da valutare con attenzione.