Pertinenzialità del fabbricato rurale e ubicazione sul fondo

In particolare, l’articolo 23, comma 3 richiamato stabilisce che “Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”, mentre il successivo articolo 24 prevede che le stesse si presumono trasferite all’acquirente dell’immobile, a meno che siano esclusi espressamente dalla vendita.

Tuttavia, nonostante il richiamo al concetto di pertinenza, da un punto di vista fiscale non vi è una norma specifica che la definisca, di talché si rende necessario fare riferimento al codice civile e quindi, ai sensi dell’articolo 817, si considera tale la cosa (nel nostro caso l’immobile) destinata in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa, senza costituirne un elemento imprescindibile.

Ne deriva che, affinché un bene rappresenti una pertinenza è necessario che, da un lato sia destinato a servizio od ornamento di un altro bene al fine di accrescerne l’utilità e il valore e, dall’altro che tale destinazione derivi dalla volontà del proprietario del bene principale cui è asservita la pertinenza.

Come evidenziato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4892/2014, rilevante è il requisito soggettivo consistente nella volontà dell’avente diritto a destinare il bene a pertinenza di un altro, con la conseguenza che si dovrà indagare attraverso un giudizio di fatto che quindi non si può limitate alla verifica della semplice sussistenza di un dato formale, quale può essere la distinta iscrizione in catasto della pertinenza (in senso conforme anche la sentenza n. 15739/2006).

Tale principio deve essere tenuto a mente quanto l’analisi viene calata nell’ambito agricolo e, in particolare, deve essere ricordato come il concetto di fondo rustico consistente nell’unione del terreno con gli elementi necessari per sfruttarlo.

L’Agenzia delle entrate, in passato, con la risoluzione 26/E/2015, si è occupata dell’applicabilità dell’agevolazione prevista per la piccola proprietà contadina alla cessione di un fondo con annesso fabbricato rurale strumentale, affermando come ciò sia possibile a condizione che il fabbricato sia ubicato sul medesimo fondo oggetto di acquisto.

L’interpretazione offerta nella risoluzione richiamata appare alquanto restrittiva e in contrasto, ad esempio, con l’indirizzo soprarichiamato della giurisprudenza di legittimità soprarichiamato ove è richiesta sempre un’indagine senza limitarsi al mero dato formale.

Forse, a indurre l’Agenzia delle entrate a una simile impostazione, vi è anche la circostanza che l’agevolazione come prevista a decorrere dal 2010, non ha riproposto quanto stabiliva la cd. vecchia ppc, di cui alla L. 604/1954 ove era espressamente previsto che “Le agevolazioni tributarie … sono applicabili anche agli acquisti a titolo oneroso della case rustiche non situate sul fondo, quando l’acquisto venga fatto contestualmente” e che la stessa Agenzia, con la risoluzione 36/E/2010 ha negato la continuità tra le due norme agevolative con la conseguente inestendibilità analogica delle previsioni non riprese.

Tuttavia, soprattutto nel caso dei fondi rustici, può non essere infrequente che il fabbricato non sia ubicato sul medesimo fondo oggetto di compravendita: si pensi alle ipotesi, non infrequenti di terreni montani ove la casa rurale molto spesso è, per ovvi motivi logistici ubicata nel paese, mentre il fondo cui è “asservita” è un alpeggio.

Ancor più frequente è il caso dell’acquisto di un vigneto e della connessa cantina di riferimento. Anche in questo caso è probabile che non vi sia coincidenza tra terreno e ubicazione della cantina che non può, ad esempio, essere collocata su di un terreno poco accessibile con i mezzi ordinari.

Se ci si dovesse limitare a un‘interpretazione ristretta dell’agevolazione, si andrebbe contro la ratio della noma agevolativa che si ricorda è quella di consentire, del pari del diritto di prelazione, l’accorpamento di fondi e la realizzazione di aziende più strutturate.

Come avviene per quanto concerne il diritto di prelazione concesso al confinante di cui all’articolo 7, L. 817/1971 ove il concetto di adiacenza viene verificato caso per caso, lo stesso procedimento dovrebbe seguirsi anche nel riconoscere o meno l’agevolazione ppc, quando il fabbricato non è ubicato sul fondo oggetto di acquisto.

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