Plusvalenza immobiliare da “superbonus” evitabile nella vendita a rate

Il fratello dell’istante, già proprietario del 50%, dopo la fine dei lavori, ha acquistato la restante quota del 50% nel 2024 con un contratto di compravendita con riserva di proprietà di cui all’articolo 1523 cod. civ., pattuendo un pagamento decennale suddiviso in 120 rate mensili (che termina nel 2034). Secondo quanto previsto dal citato articolo 1523 cod. civ., l’effetto traslativo della proprietà del bene avviene solamente a seguito della corresponsione integrale del prezzo, e quindi in concomitanza con il pagamento dell’ultima rata al termine dei dieci anni. Si chiede all’Agenzia delle entrate se la data di cessione dell’immobile, quale termine rilevante per il computo dei dieci anni post conclusione ai fini della rilevanza della plusvalenza di cui all’articolo 67, lett. b-bis), Tuir, coincida con la stipula dell’atto o con il pagamento dell’ultima rata.

È bene ricordare che la Legge di Bilancio 2024, con effetto dalle cessioni poste in essere dall’1.1.2024, ha inserito nell’articolo 67, Tuir, la nuova lett. b-bis), secondo cui costituiscono redditi diversi le cessioni di immobili sui quali sono stati eseguiti lavori che hanno fruito del superbonus, a condizione che tra la data di ultimazione dei lavori e la data della cessione non siano decorsi più di 10 anni (con esclusione dei fabbricati pervenuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso).

Con la circolare n. 13/E/2024, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, per l’individuazione del termine dei dieci anni, per la verifica della rilevanza della plusvalenza, è necessario aver riguardo alla data di conclusione dei lavori, comprovata dalla documentazione urbanistica ed amministrativa, a prescindere dalla data di acquisto del bene. In merito al momento in cui si deve considerare perfezionata la cessione nell’ipotesi di vendita con riserva di proprietà (rilevante per la verifica del decennio), l’Agenzia delle entrate  richiama la precedente risoluzione n. 28/E/2009, in cui è stato precisato che per la verifica del termine quinquennale, di cui alla lett. b), dell’articolo 67, Tuir, per la tassazione o meno della plusvalenza realizzata, occorre aver riguardo al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, a nulla rilevando il momento di stipula dell’atto di compravendita.

Per coerenza, precisa l’Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello n. 156/2024, ad analoghe conclusioni si deve pervenire anche con riferimento alla fattispecie di cui alla lett. b-bis) dell’articolo 67, Tuir, con la conseguenza che il momento rilevante per l’eventuale plusvalenza è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà all’atto del pagamento dell’ultima rata di prezzo, e non quello in cui è stato sottoscritto il contratto di compravendita.

Nel caso di specie, poiché i lavori sono stati ultimati nel mese di dicembre 2023, ed il pagamento dell’ultima rata di prezzo avverrà nel corso del 2034 (prezzo suddiviso in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024), l’Agenzia delle entrate conclude che non si realizza alcuna plusvalenza rilevante ai sensi dell’articolo 67, lett. b-bis), Tuir, in quanto al momento del passaggio di proprietà saranno trascorsi più di 10 anni rispetto alla data di conclusione dei lavori.