26 Luglio 2024

Plusvalenza rilevante per la cessione della pertinenza

di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi Tributari

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La cessione entro cinque anni dall’acquisto del box auto pertinenziale all’abitazione principale genera plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67, lett. b), del Tuir, in quanto la cessione separata fa venire meno il vincolo pertinenziale. In passato, con la risposta a interpello n. 83/2018, l’Agenzia ha espresso questo indirizzo, e offre lo spunto per ricordare che secondo l’articolo 67, lett. b), Tuir, ai fini Irpef costituiscono plusvalenze rilevanti, quali redditi diversi, quelle conseguite da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività commerciali, derivanti dalla cessione di immobili detenuti da non più di cinque anni alla data della relativa cessione (ovvero da non oltre dieci anni per quelli sui quali sono stati eseguiti lavori superbonus, nel qual caso è necessario far riferimento alla data di ultimazione dei lavori).

La motivazione sottostante a tale disposizione è evidente: considerando che l’intervallo temporale tra l’acquisto e la cessione dell’immobile è relativamente breve, tale circostanza comporterebbe l’esistenza di un intento speculativo in capo al soggetto cedente l’immobile.

Una delle eccezioni dalla regola descritta riguarda l’ipotesi in cui l’immobile ceduto (entro i cinque anni dall’acquisto) sia stato utilizzato per la maggior parte del periodo di possesso quale abitazione principale da parte del cedente o dei suoi familiari. La ratio di tale esclusione risulta altrettanto evidente laddove si pensi che l’aver utilizzato l’immobile quale abitazione principale esclude qualsiasi intento speculativo da parte del cedente. Sul punto è opportuno evidenziare alcuni aspetti:

in primo luogo, per escludere la plusvalenza da tassazione non è richiesto che l’immobile sia utilizzato quale abitazione principale per l’intero periodo di possesso, bensì per la maggior parte dello stesso;
in secondo luogo, l’utilizzo quale abitazione principale deve avvenire da parte del cedente o di uno dei suoi familiari, intendendosi per tali quelli indicati nell’articolo 5, Tuir, ove si afferma che, ai fini delle imposte sui redditi, si intendono come tali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Con la risoluzione n. 82/E/2008, l’Agenzia delle entrate ha precisato che tra i familiari va considerato anche il coniuge in regime di separazione.

In merito all’ambito applicativo dell’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir, si segnala che se l’immobile è stato oggetto di usucapione da parte del cedente, la risoluzione n. 78/E/2003, ha chiarito che l’acquisto si considera avvenuto a titolo originario e non derivativo, e quindi in assenza di un atto traslativo della proprietà del bene.

Tornando all’ipotesi di cessione separata della pertinenza dell’abitazione principale (risposta a interpello n. 83/2018), è bene ricordare che la ratio di escludere da tassazione la vendita dell’abitazione principale, anche se tra l’acquisto e la cessione siano intercorsi meno di cinque anni, risiede nella circostanza che il bene è stato adibito ad abitazione principale nel periodo di possesso, ragion per cui mancherebbe qualsivoglia intento speculativo. L’Agenzia delle entrate ricorda che per individuare l’abitazione principale si deve aver riguardo all’articolo 10, comma 3-bis, Tuir, secondo cui è tale quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà (o di altro diritto reale) o i suoi familiari dimorano abitualmente. Mentre per pertinenza si intende l’immobile, classificato in categoria diversa da quella abitativa, destinato ad essere utilizzato durevolmente a servizio dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale di una persona fisica (articolo 817 cod. civ.).

Come precisato nella circolare n. 12/E/2007, la sussistenza del vincolo pertinenziale consente di attribuire alla pertinenza stessa la medesima natura del bene principale, sempreché il vincolo pertinenziale sia evidenziato nell’atto di cessione (si veda anche la risoluzione n. 1/E/2008). Pertanto, non sussiste alcun problema laddove la pertinenza sia ceduta unitamente all’abitazione principale cui è asservita, nel qual caso la plusvalenza è esclusa da tassazione in quanto “assorbita” in quella avente ad oggetto l’abitazione principale. A differenti conclusioni si deve pervenire, invece, secondo l’Agenzia delle entrate, nel caso in cui la pertinenza sia ceduta separatamente dall’abitazione principale, poiché in tale ipotesi viene a cadere il vincolo pertinenziale, con la conseguenza che la plusvalenza non ha più ad oggetto l’abitazione principale, bensì un immobile autonomo. Ne consegue che, se la cessione avviene prima del decorso del quinquennio dal suo acquisto (pur avvenuto unitamente all’abitazione principale) la plusvalenza costituisce reddito diverso, ai sensi dell’articolo 67, lett. b), Tuir.