Prelazione del credito ipotecario e frutti civili derivanti da una locazione

Si pensi, ad esempio, al caso in cui in un concordato preventivo con cessione dei beni, nella massa concordataria, sia presente un compendio immobiliare destinato alla liquidazione ma concesso in locazione già prima della presentazione della domanda introduttiva.

In questo caso, la società in concordato percepisce dei canoni di locazione di cui si deve tenere conto nella proposta e che contribuiranno ad aumentare la massa attiva disponibile e quindi le risorse finanziarie della procedura.

Nella proposta, sarà formulata una stima della durata della locazione, anche tenendo conto dei presumibili tempi di realizzo del compendio e, di conseguenza, saranno stimati i flussi di reddito che potranno derivare da tale locazione.

Nel caso in cui, però, la durata della locazione vada oltre quanto preventivato perché, ad esempio, l’immobile è stato venduto in termini ben più lunghi del previsto (come spesso accade) e di conseguenza si sia protratta la durata del contratto di locazione, può accadere che la procedura, ormai omologata, si trovi a disporre di somme percepite a titolo di canoni di locazione più elevate rispetto a quelle stimate e per la cui destinazione niente è stato previsto nel piano.

Ci si chiede come le stesse dovranno essere destinate dal liquidatore giudiziale, nominato in sede di omologazione.

La questione non è così infrequente nella prassi, soprattutto se si considera che la vendita di molti immobili nelle procedure è sempre più difficoltosa e che i tempi tendono a dilatarsi in misura sempre più significativa rispetto alle originarie ipotesi.

D’altro canto, è altrettanto frequente che gli immobili facenti parte delle masse concordatarie siano concessi in locazione e posti a reddito ancor prima della presentazione della domanda di concordato.

La questione diventa di particolare interesse se si ipotizza la presenza di creditori ipotecari, ossia di creditori a garanzia del cui credito sia stata iscritta una ipoteca (ex articolo 2808 e ss. cod. civ.) su immobili facenti parte della massa concordataria e destinati alla liquidazione.

In particolare, deve trattarsi di creditori ipotecari rimasti parzialmente insoddisfatti dal realizzo del compendio immobiliare perché, ad esempio, lo stesso è stato venduto ad un prezzo inferiore rispetto alle stime di partenza.

È pacifico che, nel diverso caso di totale soddisfazione dei creditori ipotecari, ogni dubbio sarebbe fugato perché gli stessi non avrebbero più nulla da avere e quindi non potrebbero nemmeno accampare pretese sulla massa attiva derivante dalla percezione dei canoni di locazione.

In presenza dunque di creditori ipotecari rimasti insoddisfatti, ci si chiede se i frutti civili, percepiti dalla procedura e relativi al contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile su cui è stata iscritta ipoteca, debbano essere distribuiti, in sede di ripartizione, in favore degli stessi creditori ipotecari per la parte di credito residuo o se debbano invece essere destinati in favore di altri creditori.

Laddove nel ricorso nulla si dica circa la destinazione di tali flussi di reddito o per mera omissione o perché i canoni percepiti sono di entità più rilevante del previsto, occorre effettuare una serie di valutazioni circa l’estensibilità del diritto di prelazione proprio del privilegio ipotecario ai frutti maturati.

Sono due gli argomenti che paiono dirimenti e che vanno nella direzione di ritenere che, anche nel concordato preventivo, i frutti civili maturati a seguito della locazione degli immobili su cui gravano le ipoteche spettino ai creditori ipotecari.

Il primo deriva da una interpretazione della sentenza della Cassazione n. 11025 del 09.05.2013, pronunciata in ambito fallimentare, secondo cui “l’estensione della prelazione ipotecaria ai frutti civili prodotti dall’immobile ipotecato costituisce un principio operante nell’ambito dell’esecuzione individuale ed applicabile anche all’esecuzione concorsuale in mancanza di una previsione contraria od incompatibile”.

Sulla base di tale pronuncia, di fatto, non è quindi in virtù dell’articolo 54 L.F. che si determina detta estensione in ambito fallimentare ma, semmai, a causa della mancanza di una norma specifica contraria a quella che opera nell’esecuzione individuale e che prevede l’estensione della prelazione ipotecaria ai frutti civili prodotti dall’immobile ipotecato (derivante dal combinato disposto dagli articoli 2808, 2811, 2812 cod. civ., 509, 558, 559 e 594 cod. proc. civ.).

Sebbene la pronuncia citata sia propria dell’ambito fallimentare, anche in materia di concordato preventivo non esiste una norma specifica contraria a quella che opera nell’esecuzione individuale e che prevede l’estensione della prelazione ipotecaria ai frutti civili prodotti dall’immobile ipotecato.

Di conseguenza, il principio può essere fatto valere anche per l’ambito concordatario.

Il secondo argomento trova invece origine dalla lettura del ricorso.

Nel caso in cui, nella proposta introduttiva si dica che i creditori privilegiati saranno pagati integralmente nei tempi strettamente necessari alla liquidazione dell’attivo occorrente, si ritiene che non si possa derogare a tale principio andando ad alterare l’ordine delle cause legittime di prelazione.

Di conseguenza, per la distribuzione delle risorse rivenienti dai canoni di locazione di immobili sottoposti a ipoteca (incassati nella fase intercorrente tra il deposito del ricorso e l’omologazione, così come nella fase esecutiva) si ritiene necessario rispettare la prelazione del creditore ipotecario, prima di andare a soddisfare, ad esempio, i creditori chirografari.

Ciò in quanto l’estensione della prelazione deriva dalla stessa natura del concordato, condivisa con il fallimento e con l’esecuzione individuale, di mezzo di attuazione della garanzia patrimoniale: il creditore ipotecario non potrebbe incassare meno di ciò che gli spetterebbe nell’attuazione della garanzia patrimoniale in forza della prelazione, ivi compresi i canoni di locazione maturati.