Prestazioni di servizi relative ad immobili e compilazione esterometro

Secondo tale norma, quindi, laddove la controparte dell’operazione sia un soggetto non residente o non stabilito ai fini Iva, l’operazione non è documentata da fattura elettronica e pertanto deve essere inclusa nell’esterometro, ferma restando la facoltà del soggetto passivo residente o stabilito di “sostituire” la fattura cartacea con quella elettronica al fine di evitare di inserire l’operazione nell’esterometro (possibilità ad oggi non prevista per le operazioni passive).

Tra le operazioni interessate all’esterometro rientrano anche le prestazioni di servizi relative a beni immobili, la cui territorialità ai fini Iva è disciplinata dall’articolo 7-quater D.P.R. 633/1972, secondo il quale le operazioni rilevano territorialmente ai fini Iva in Italia se l’immobile è ivi situato.

Pertanto, se l’immobile è situato in Italia le relative prestazioni sono sempre territorialmente rilevanti nel nostro Paese, con la conseguenza che:

• se la prestazione è posta in essere nei confronti di un soggetto residente o stabilito ai fini Iva in Italia, l’operazione è soggetta ad Iva e deve essere documentata da fattura in formato elettronico (e non deve essere ovviamente inserita nell’esterometro);
• se la prestazione è effettuata nei confronti di un soggetto non residente o non stabilito ai fini Iva in Italia, l’operazione è comunque soggetta ad Iva ma non sussiste l’obbligo di emissione della fattura elettronica. In tal caso, l’operazione è inclusa nell’esterometro a meno che il prestatore emetta facoltativamente la fattura in formato elettronico.

Per le prestazioni di servizi relative a beni immobili situati in Italia, ma acquisite da soggetti passivi non residenti o non stabiliti ai fini Iva  in Italia, gli obblighi di assoggettamento ad Iva ricadono in capo al committente nazionale (articolo 17, comma 2, D.P.R. 633/1972) mediante integrazione della fattura del prestatore Ue o tramite autofattura in presenza di un prestatore extraUe.

In entrambi i casi il documento è cartaceo (fattura del prestatore Ue o autofattura) e l’operazione deve essere inserita nell’esterometro.

Laddove l’immobile sia situato al di fuori del territorio dello Stato, la prestazione di servizi è esclusa da Iva, ma è necessario distinguere le seguenti casistiche:

• se la prestazione è posta in essere nei confronti di un soggetto passivo stabilito in altro Stato Ue (tipicamente quello in cui è ubicato l’immobile, in quanto, il tal caso, il committente è debitore del tributo), ovvero, in ogni caso, se l’immobile è situato in un Paese extraUe (anche in presenza di committente privato), l’operazione è soggetta all’obbligo di fatturazione ai sensi dell’articolo 21, comma 6-bis, D.P.R.  633/1972, con conseguente inclusione della stessa nell’esterometro. Resta ferma la possibilità di emettere facoltativamente la fattura elettronica al fine di evitare di includere l’operazione stessa nell’esterometro;
• se la prestazione è posta in essere da un soggetto non residente o non stabilito ai fini Iva in Italia ed è ricevuta da un committente soggetto passivo d’imposta in Italia (o ivi stabilito), nessun adempimento è previsto ai fini Iva nel nostro Paese, in quanto l’operazione è soggetta ad imposta nel Paese in cui è situato l’immobile. Il committente nazionale non deve quindi includere l’operazione nell’esterometro in quanto manca l’obbligo di fatturazione (o autofatturazione).

È appena il caso di ricordare, infine, che le prestazioni in parola non devono mai essere incluse negli elenchi Intrastat laddove scambiati con soggetti passivi d’imposta in altro Stato Ue, poiché in tali elenchi devono essere inserite solo le prestazioni generiche di cui all’articolo 7-ter D.P.R. 633/1972.