27 Ottobre 2017

I presupposti applicativi della regola prezzo valore

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Con la disciplina introdotta dall’articolo 1, comma 49,7 della L. 266/2005 (c.d. Finanziaria 2006), così come modificata, con decorrenza 1.1.2007, dall’articolo 1, comma 309, L. 296/2006 (c.d. Finanziaria 2007), l’acquirente di immobili ad uso abitativo, se persona fisica, può richiedere al Notaio che la base imponibile, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal c.d. “valore catastale”.
Al fine di approfondire i diversi aspetti della materia, è stata pubblicata in Dottryna, nella sezione “Imposte indirette”, una apposita Scheda di studio.
Il presente contributo individua i presupposti – soggettivi e oggettivi – per l’applicazione della regola prezzo-valore.

Sotto il profilo soggettivo, la regola del “prezzo-valore” può trovare applicazione nel caso di trasferimenti a favore di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Resta pertanto esclusa l’applicazione di detta disciplina nel caso di:

cessioni nelle quali parte acquirente sia una società, un ente collettivo, un ente pubblico o comunque un soggetto non persona fisica (vanno così esclusi, ad esempio, gli atti di conferimento in società);
cessioni nelle quali la parte cedente sia una società o un imprenditore individuale che abbia costruito o ristrutturato l’immobile abitativo oggetto di cessione (e/o la relativa pertinenza) da meno di cinque anni, con conseguente assoggettamento della cessione ad Iva.

Da quanto sopra affermato, è quindi necessario che solo il cessionario sia un privato non soggetto Iva, mentre è irrilevante la natura soggettiva del cedente, purché la cessione rimanga nell’ambito di applicazione dell’imposta di registro e non ricada nell’imponibilità Iva.

Si rileva che, nella versione iniziale della norma, era necessario che entrambe le parti fossero persone fisiche che non agissero nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

In seguito, l’articolo 1, comma 309, della L. 296/2006, in vigore dall’1.1.2007, ha ampliato l’ambito di applicazione della regola del prezzo-valore richiedendo, per la sua applicazione, che solo il cessionario sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Si segnala che a parere dell’Ufficio Studi CNN – risposta a quesito 15-2007/T, la regola del “prezzo-valore” è applicabile anche nel caso di assegnazione di bene abitativo da società semplice a propri soci persone fisiche.

Sotto il profilo oggettivo, va rilevato che il trasferimento deve riguardare “immobili ad uso abitativo e relative pertinenze“.

Pertanto, la regola in commento si applica esclusivamente:

alle “unità ad uso abitativo”; non essendo previste limitazioni di sorta (al contrario di quanto disposto in tema di agevolazioni prima casa) la possibilità di avvalersi della nuova disciplina può riguardare anche abitazioni qualificabili di “lusso” e a prescindere dal numero di unità oggetto dell’atto di trasferimento;
alle “relative pertinenze”; non essendo previste limitazioni di sorta (al contrario di quanto disposto in tema di agevolazioni prima casa, la cui applicabilità è, invece, limitata alle sole pertinenze, una per categoria, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) la disciplina deve ritenersi applicabile a tutti gli immobili che possano qualificarsi pertinenze dell’unità abitativa in base alla definizione di cui all’articolo 817 cod. civ., a prescindere dalla qualificazione e classificazione catastale (e quindi anche a terreni ancora censiti al catasto terreni purché non suscettibili di utilizzazione edificatoria o ad unità urbane classificate in categorie diverse da C/2, C/6 e C/7) e dal numero delle pertinenze stesse (e quindi a favore anche di due o più unità classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) .