Profili Iva della cessione di immobili abitativi

Il trattamento IVA delle operazioni aventi ad oggetto le cessioni di immobili abitativi, ovvero di unità immobiliari urbane a destinazione abitativa (censite in catasto o classificabili nelle categorie del gruppo A – eccetto gli A/10), poste in essere da un soggetto passivo IVA, è contenuto all’interno dell’art. 10, co. 1, n. 8-bis, DPR 633/72. La disposizione in commento è stata oggetto di importanti modifiche nel corso del 2012, a seguito delle quali è stato ulteriormente ampliato il campo di applicazione dell’imponibilità IVA su opzione, prevedendo la possibilità di optare per l’imposizione anche per le cessioni operate dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo l’ultimazione dei lavori. 

In buona sostanza, il DL 83/2012 ha sostituito alle due specifiche ipotesi di imponibilità su opzione introdotte dal DL 24.1.2012 n. 1 (cessioni di abitazioni locate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata e cessioni di alloggi sociali) una più generale ipotesi di imponibilità opzionale, applicabile a tutte le cessioni di fabbricati abitativi effettuate, dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice, oltre 5 anni dal termine dei lavori. Va peraltro osservato che, la versione del DL 83/2012 ante conversione in legge non prevedeva alcuna possibilità specifica di opzione in relazione agli alloggi sociali. In sede di conversione del predetto decreto, però, questa ipotesi è stata nuovamente prevista: dalla data di entrata in vigore del DL 83/2012, avvenuta in data 12.8.2012, è possibile optare, quindi, per l’imposizione IVA anche in relazione a tutte le cessioni di alloggi sociali (come definiti dal DM 22.4.2008), a prescindere dalla natura del soggetto cedente.

Per effetto del regime impositivo appena delineato,  l’impresa costruttrice, o ristrutturatrice, di fabbricati abitativi, oggetto di cessione entro i 5 anni dal completamento dei lavori, essendo tenuta ad applicare l’imposta (senza alcuna opzione e senza possibilità di usufruire del “reverse charge”), dovrà anche esporla sul documento fiscale (esercitando la rivalsa nei modi ordinari), incassarla dal cessionario e provvedere al versamento facendola concorrere alla propria liquidazione IVA, a nulla rilevando che il cessionario sia o meno un soggetto passivo IVA. Diversamente, invece, quando la cessione è imponibile IVA per opzione (cessione effettuata dalle stesse imprese costruttrici o ristrutturatrici decorsi cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori o cessione di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali”), l’applicazione dell’inversione contabile è obbligatoria, sempreché il cessionario sia un soggetto passivo IVA. A tale regola generale, infatti, è lecito sottrarre la cessione di immobile a favore di un contribuente privo della partita IVA, per gli evidenti impedimenti tecnici in capo a tale ultimo soggetto.

Particolarmente delicata risulta essere, infine, la cessione di immobili abitativi esenti Iva: al ricorrere di questa circostanza, rimarranno immutate le problematiche relative agli effetti derivanti dall’effettuazione di operazioni esenti, ed in particolare l’applicazione del pro-rata di detrazione e la rettifica della detrazione. Si rammenta, infatti, che, l’effettuazione di operazioni esenti può determinare l’obbligo di rettificare la detrazione dell’IVA assolta a monte per l’acquisto, la costruzione o il recupero edilizio di beni immobili. La rettifica in parola deve essere operata, inoltre, in relazione alla variazione del pro-rata, soltanto se superiore a dieci punti percentuali rispetto a quello originario con il quale si è detratta l’IVA (art. 19-bis2, co. 4, del DPR 633/72). L’opportunità di effettuare operazioni di cessione in esenzione da imposta deve, quindi, essere attentamente valutata anche alla luce delle limitazioni che tali operazioni producono:

• sulla detrazione già operata a suo tempo in relazione all’IVA assolta a monte per il loro acquisto o la loro costruzione, con il contestuale obbligo di rettifica della detrazione operata in anni precedenti a quello di effettuazione dell’operazione esente;
• sul rapporto (“pro rata”) di detraibilità dell’anno, che genera una  limitazione del diritto alla detrazione dell’IVA nell’anno di effettuazione dell’operazione esente.