Profili Iva della cessione di fabbricati abitativi
di EVOLUTION
Il regime Iva delle cessioni di fabbricati abitativi è contenuto nel numero 8-bis dell’articolo 10 del D.P.R. 633/1972 il quale prevede come regola base quella dell’esenzione ma con delle eccezioni obbligatorie e opzionali.
In particolare, le cessioni di fabbricati abitativi sono imponibili Iva:
- per “obbligo”, se effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
- per “opzione”, se effettuate dalle stesse imprese costruttrici o ristrutturatrici, decorsi 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Risultano, invece, esenti da Iva:
- le cessioni di immobili abitativi, poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, decorsi 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori in assenza di opzione per l’applicazione dell’Iva (regime naturale);
- le cessioni di immobili abitativi, poste in essere da imprese diverse da quella di costruzione o ristrutturazione (e quindi da imprese di compravendita immobiliare o da imprese di mera gestione).
La tabella seguente schematizza il diverso trattamento Iva a seconda delle diverse condizioni.
| CEDENTE | ENTRO 5 ANNI | OLTRE 5 ANNI |
| IMPRESA COSTRUTTRICE | Imponibilità Iva per obbligo | Imponibilità Iva su opzione |
| IMPRESA RISTRUTTURATRICE | Imponibilità Iva per obbligo | Imponibilità Iva su opzione |
| ALTRE IMPRESE | Esenzione | |
Con riferimento alla nozione di impresa costruttrice, appare utile sottolineare che con tale locuzione si intende:
- l’impresa che (anche occasionalmente) svolge attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita;
- l’impresa che ha fatto costruire l’immobile tramite appalto ad imprese terze, ma normalmente svolge altra attività;
- l’impresa che esegue interventi di recupero, ovvero l’impresa che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero, di cui alle lettere c), d) ed f), dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001.
Qualora l’impresa proceda alla vendita dell’immobile prima di terminare i lavori di ristrutturazione, affinché possa essere qualificata come impresa di costruzione, per scongiurare possibili finalità elusive (nel senso di applicazione dell’imponibilità anche laddove non vi siano le condizioni), deve essere presente la seguente documentazione:
- richiesta e concessione del permesso a costruire ovvero dichiarazione di inizio attività (dipende dal tipo di intervento);
- inizio dei lavori edili con apertura del cantiere (circolare AdE 12/E/2007).
Alle cessioni di fabbricati abitativi, allorquando siano soggette ad Iva, sono applicabili le seguenti aliquote.
| TIPO FABBRICATO | ALIQUOTA | NORMA |
| Abitazioni di lusso | 22% | – |
| Abitazioni “prima casa” | 4% | n. 21 Tabella A Parte II D.P.R. 633/1972 |
| Altre abitazioni | 10% | n. 127-undecies Tabella A Parte III D.P.R. 633/1972 |
| Abitazioni oggetto di interventi di recupero (restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica) | 10% | n. 127-quinquiesdecies Tabella A Parte III D.P.R. 633/1972 |
Relativamente alle pertinenze (classificate nelle categorie catastali C2, C6 e C7) cedute congiuntamente al fabbricato abitativo si ricorda che le stesse rappresentano una proiezione del bene principale e, pertanto, scontano il medesimo trattamento Iva – anche in termini di aliquota – subito dall’abitazione.
A tal fine è necessaria la sussistenza del vincolo pertinenziale, il quale, secondo l’articolo 817 del codice civile, ricorre in presenza:
- del requisito oggettivo, consistente nella destinazione durevole e funzionale dell’immobile a servizio o ad ornamento dell’unità abitativa;
- del requisito soggettivo, consistente nella volontà del possessore di porre l’immobile in un rapporto di strumentalità con l’abitazione.
Nella Scheda di studio pubblicata su Dottryna sono approfonditi, tra gli altri, i seguenti aspetti:
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