Profili Iva dell’assegnazione agevolata di immobili ai soci

La qualificazione dell’assegnazione di beni come un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa implica, inoltre, che ad essa si applichino le stesse disposizioni che disciplinano, agli effetti dell’Iva, la determinazione della base imponibile e la rettifica della detrazione.

Ai fini dell’individuazione della base di commisurazione dell’imposta all’atto della fuoriuscita del bene dalla sfera economica e giuridica dell’operatore, occorre fare riferimento al prezzo di acquisto “attualizzato”, vale a dire al valore residuo del bene al momento della destinazione estranea all’impresa, che tiene quindi conto dell’evoluzione del valore a partire dalla data dell’acquisto. In pratica, il parametro del prezzo di acquisto non s’intende limitato all’importo pagato per acquistare il bene, ma comprende anche tutte le spese sostenute per riparare e completare il bene stesso durante la sua vita aziendale (sempreché si tratti di spese relative ad acquisti di beni e servizi in relazione ai quali sia stata applicata l’imposta e sia stata operata la detrazione della medesima), tenendosi conto, comunque, anche con riferimento a queste, del deprezzamento che il bene ha subìto nel tempo.

Per i fabbricati, che sono comunque considerati beni ammortizzabili ai fini della rettifica della detrazione, il periodo di “osservazione fiscale” è pari a dieci anni, per cui scatta l’obbligo di riversare l’imposta detratta al momento dell’acquisto secondo la procedura dell’articolo 19-bis2 del D.P.R. 633/1972 se l’assegnazione/estromissione avviene in regime di esenzione o come “non operazione”, cioè “fuori campo Iva”. La rettifica della detrazione, peraltro, è applicabile anche per gli interventi di riparazione e di recupero edilizio relativi agli immobili acquistati senza esercitare la detrazione, purché aventi natura incrementativa del valore dell’immobile e non abbiano esaurito la loro utilità.

Se l’assegnazione/estromissione in regime di esenzione ha per oggetto un fabbricato strumentale, occorre distinguere a seconda che sia ammortizzabile o meno. Nel primo caso, la fuoriuscita del bene dalla sfera economica e giuridica del soggetto passivo non rileva ai fini del calcolo del volume d’affari e, quindi, non concorre neppure alla determinazione del pro rata di detrazione, ma se il bene è stato acquistato o costruito nel corso degli ultimi dieci anni occorre operare la rettifica della detrazione per cambio di destinazione, riversando all’Erario i decimi mancanti al compimento del periodo di “tutela fiscale”. Nel secondo caso, invece, l’assegnazione/estromissione incide sul calcolo della percentuale di detrazione dell’anno di effettuazione dell’operazione ed, inoltre, trova applicazione la rettifica della detrazione per variazione del pro rata, che ha carattere obbligatorio in caso di variazione della percentuale di detrazione superiore a dieci punti rispetto all’anno di acquisto ed è operata, in un’unica soluzione, per gli anni mancanti al compimento del periodo decennale di “osservazione fiscale”.

L’assegnazione/estromissione “fuori campo Iva” non incide, invece, sul pro rata di detrazione, in quanto l’operazione è irrilevante ai fini impositivi e, quindi, non concorre alla determinazione del volume d’affari. La rettifica della detrazione, però, opera limitatamente all’imposta assolta sugli eventuali interventi incrementativi che non abbiano esaurito la loro utilità operati sull’immobile nel corso del periodo decennale, dato che lo stesso è stato acquistato senza esercitare la detrazione.

La disciplina esposta si applica anche in caso di assegnazione/estromissione di immobili abitativi, per cui occorre prestare particolare attenzione nell’ipotesi in cui l’assegnazione avvenga in regime di esenzione da Iva. Se, in particolare, ad essere assegnato è un immobile abitativo “merce” (cioè acquistato o costruito per la rivendita) o “patrimonio” (cioè acquistato o costruito per essere tenuto a disposizione o per essere locato), l’assegnazione incide sul calcolo della percentuale di detrazione dell’anno di effettuazione dell’operazione ed, inoltre, trova applicazione la rettifica della detrazione per variazione del pro rata.