Rent to buy: IMU e TASI si trasferiscono dal rogito
di Fabio GarriniIn estrema sintesi, possiamo definire il contratto di rent to buy – o affitto a riscatto – come un contratto finalizzato alla compravendita (normalmente di un immobile): esso è caratterizzato dal fatto che la cessione non avviene immediatamente, ma solo dopo un determinato lasso di tempo stabilito tra le parti, durante il quale il locatario / futuro acquirente paga al locatore / proprietario una somma periodica per l’utilizzo dell’immobile. Allo scadere del termine prefissato, il locatario decide se esercitare o meno l’opzione per il trasferimento della proprietà al prezzo già fissato; dal prezzo pattuito vengono detratti in toto o in parte (anche in questo caso occorre verificare gli accordi) i canoni addebitati. Si tratta di un contratto certamente interessante per l’acquirente che riesce a diluire in parte il costo di acquisto, entrando già immediatamente nella disponibilità dell’immobile, peraltro creandosi uno storico creditizio che certamente potrà agevolare la successiva richiesta di mutuo; dal canto suo, il venditore, proponendo tale tipologia di contratto, riesce ad allargare la platea dei potenziali acquirenti.
IMU e TASI
Una volta inquadrato l’istituto, viene da chiedersi su chi gravi il pagamento delle imposte comunali maggiori, ossia l’IMU e la TASI.
La soluzione è piuttosto immediata e non può dare luogo a dubbi di sorta. La soggettività IMU (e TASI) è costruita per rinvio all’articolo 2 del D.Lgs. 504/1992 che al comma 1 stabilisce che: “Soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività.” Ciò sta a significare che il locatario / futuro acquirente acquisirà la soggettività passiva solo alla stipula dell’atto che sancisce il passaggio di proprietà: sino ad allora le imposte competono al locatore / futuro cedente.
Potrebbe essere frequente l’ipotesi per cui acquirente e cedente trovino un accordo per cui le imposte dovute per tali immobili siano a carico del locatario, in quanto l’opzione per l’acquisto è solitamente implicita nell’accordo a monte (l’acquirente paga canoni che poi saranno scomputati, quindi quando aveva sottoscritto il rent to buy in realtà aveva già deciso per l’acquisto) e la forma contrattuale prescelta è in realtà un metodo che ha il venditore per agevolare finanziariamente l’acquirente.
Quand’anche vi fosse tale genere di accordo, per quanto in precedenza affermato, soggetto passivo tenuto al pagamento del tributo sino all’effettivo trasferimento dell’immobile sarà il proprietario: l’accordo ha solo effetti tra le parti, ma lascia del tutto estraneo il rapporto tributario.
Il problema che deriva dall’utilizzo di tale accordo risiede nel fatto che l’utilizzatore finisce necessariamente per perdere le agevolazioni previste per l’abitazione principale: dal 2016, la L. 208/2015 prevede infatti l’esenzione sia ai fini IMU che TASI per il possessore che adibisce ad abitazione principale il fabbricato. Poiché il possessore è individuato nel locatore, tali imposte saranno regolarmente dovute.
Da notare che l’esenzione per l’abitazione principale riguarda anche il locatario per la TASI di sua competenza, ma questo certamente è un beneficio di poco conto, in relazione all’imposta complessivamente dovuta.
Esempio
Mario Rossi è proprietario di un immobile abitativo di rendita € 1.000, oltre ad una autorimessa di rendita € 150 e ad una cantina di rendita € 50. Stipula con Luca Bianchi un contratto di rent to buy di durata 10 anni. Luca Bianchi ha trasferito dimora e residenza nell’immobile.
Il Comune ha deliberato un’aliquota IMU pari al 9 per mille e un’aliquota TASI dell’1 per mille; la quota a carico dell’utilizzatore deliberata dal Comune è pari al 10%.
Mario Rossi (imposta annuale):
IMU: € 1.200 * 1,05 * 160 * 9 / 1.000 = 1.814,40
TASI: € 1.200 * 1,05 * 160 * 1 / 1.000 = 201,60 * 90% = 181,44
Luca Bianchi (imposta annuale):
IMU: non dovuta
TASI: € 1.200 * 1,05 * 160 * 1 / 1.000 = 201,60 * 10% = 20,16 → esente
Se Mario Rossi si fosse accordato con Luca Bianchi per farsi rimborsare la quota di IMU da lui pagata, egli dovrebbe ricevere € 1.995,84; l’imposta non sarebbe invece dovuta da Luca Bianchi se egli avesse acquistato immediatamente l’immobile. Con riferimento al periodo decennale di durata del contratto, come nell’esempio, dalla stipula al trasferimento dell’immobile, l’onere complessivo ammonterebbe a circa € 20.000.
Risulta quindi evidente che nelle valutazioni riguardanti la scelta se utilizzare questo strumento occorre inserire anche il carico IMU/TASI.
Ciò posto, le considerazioni devono tenere conto di molti elementi; in alcuni casi il rent to buy potrebbe essere l’unica via per acquistare un immobile da parte di un soggetto privo di merito creditizio. Inoltre non va trascurato che l’utilizzatore finirà per differire la sottoscrizione del mutuo, rinviando anche il pagamento dei correlati interessi.
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