Rettifica della detrazione specifica nel comparto immobiliare

La rettifica della detrazione è effettuata in misura direttamente proporzionale all’entità della divergenza tra previsione d’impiego e utilizzazione effettiva, sicché:

• qualora il cambio di destinazione avvenga al momento del primo impiego del bene ammortizzabile, la rettifica ha ad oggetto tutta l’imposta;
• qualora il cambio di destinazione abbia luogo nei nove anni successivi all’entrata in funzione del fabbricato, la rettifica della detrazione deve essere effettuata in rapporto a tanti decimi dell’imposta detratta o non detratta quanti sono gli anni che mancano al compimento del periodo di tutela fiscale.

Invero, nell’ambito del comparto immobiliare la rettifica da cambio di destinazione non ha un’applicazione diffusa. Un caso in cui deve essere attivata è quello dell’impresa di costruzione di fabbricati abitativi non in pro-rata che, pur di liberarsene, cede in esenzione un fabbricato strumentale acquistato con detrazione dell’Iva (operazione di compravendita occasionale). Al riguardo si veda il seguente esempio numerico.

La risoluzione AdE 196/E/2007 ha chiarito che la rettifica da cambio di destinazione trova applicazione, in favore del contribuente, in caso di pagamento di acconti per l’acquisto di un fabbricato abitativo, senza detrazione dell’Iva, che al momento del rogito cambia la propria destinazione d’uso diventando strumentale per natura.

Infine, va rilevato che, con la sentenza C-672/16 del 28 febbraio 2018, la Corte di Giustizia ha stabilito che “Gli articoli 167, 168, 184, 185 e 187 della direttiva 2006/112/CE del Consiglio, del 28 novembre 2006, relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto, devono essere interpretati nel senso che essi ostano a una normativa nazionale che prevede la rettifica dell’imposta sul valore aggiunto inizialmente detratta per il motivo che un immobile, per il quale è stato esercitato il diritto di opzione per l’imposizione, è ritenuto come non più utilizzato dal soggetto passivo ai fini delle proprie operazioni soggette ad imposta, qualora l’immobile sia rimasto inoccupato per più di due anni, anche se è stato dimostrato che il soggetto passivo ha cercato di darlo in locazione durante tale periodo”.

In altri termini, con tale decisione, la Corte di Giustizia ha affermato che non deve essere oggetto di rettifica l’Iva detratta sull’acquisto dell’immobile a seguito dell’avvenuta cessata locazione in Iva per cause non imputabili all’impresa.