Ristrutturazione edilizia e ampliamento: i recenti chiarimenti delle Entrate

Si trattava, in particolare, di un intervento edilizio di ristrutturazione e contestuale ampliamento in termini di superficie utile (ma non di volumetria), derivante da un cambio di destinazione d’uso dell’immobile da “uso commerciale” a “uso civile”.

Inoltre, in base a quanto prospettato dal contribuente istante, l’ampliamento di fatto non risultava dal permesso di costruire, che era invece stato rilasciato esclusivamente come un permesso per ristrutturazione edilizia e, rispetto al complessivo edificio, esso ammontava a circa il 29% mentre il restante 71% riguardava la ristrutturazione vera e propria.

La società immobiliare domandava al Fisco se sulle unità immobiliari in questione e oggetto di prossima cessione i futuri acquirenti avrebbero potuto godere della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, Tuir, spettante in relazione all’acquisto di immobili facenti parte di fabbricati interamente sottoposti a interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti da imprese di costruzione/ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, che provvedono – entro 18 mesi dalla data di fine lavori – alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile (detrazione che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro, a partire dal 1-1-2010, o 96.000 euro, per le spese sostenute fino al 31-12-2019).

In ultima analisi, nel quesito posto all’Agenzia delle Entrate si chiedeva – qualora non fosse stato possibile fruire del bonus fiscale per intero – se l’intervento in questione poteva essere considerato come mera ristrutturazione edilizia scorporando, in proporzione dal prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento.

Al riguardo l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che gli acquirenti dell’immobile ceduto dall’istante sono ammessi a fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, Tuir ma solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso.

Tale pronuncia risulta in linea con quanto già chiarito con la risoluzione AdE 4/E/2011, con la quale era stato precisato che “(…) qualora (…) la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque una ‘nuova costruzione’ (…)“.

Nello stesso senso si erano peraltro espresse anche le circolari 31 maggio 2007, n. 36/E e 1° luglio 2010, n. 39/E.

Nella pronuncia dello scorso 21 maggio 2019 vengono però chiariti alcuni aspetti che risulta utile evidenziare.

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune (o ad altro ente territoriale), in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e che la condizione di rispetto della volumetria dell’edificio preesistente deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di presentazione del progetto al competente Sportello Unico per l’Edilizia.

In altri termini, quindi, ai fini dell’applicabilità delle agevolazioni fiscali in esame è sempre necessario avere riguardo e analizzare il titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori, da cui dovrà risultare che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un una “nuova costruzione”, purché risulti invariata la volumetria e, perciò, che la stessa risulti inquadrabile come “fedele ricostruzione” in base a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2, lett. d), D.P.R. 380/2001.

A mente di tale disposizione, “(…) nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (…)”.

Sostanzialmente, quello che la disposizione normativa richiede è che la volumetria dell’edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori stessi.

Non rileva invece l’eventuale differente sagoma dell’edificio risultante a seguito del recupero edilizio; infatti, a partire dal 21 agosto 2013, la demolizione di un fabbricato seguita dalla sua ricostruzione con la stessa volumetria, ma con sagoma differente, è qualificabile come un intervento di ristrutturazione edilizia e non più come una nuova costruzione (articolo 30, comma 2, lett. a), D.L. 69/2013, convertito nella L. 98/2013).

Rimane invece fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti al vincolo previsto per i beni culturali di cui al D. Lgs. 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Come chiarito con la circolare 7/E/2018 in merito agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lett. d), D.P.R. 380/2001 (v. pag. 238 e ss.), nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione Irpef compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente.

Conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”.

Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

L’ulteriore indicazione fornita nella risposta all’istanza di interpello n. 150/2019 riguarda gli aspetti relativi alla fatturazione delle prestazioni di ristrutturazione: sarà infatti opportuno mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (per la quota dei lavori relativi all’ampliamento e per quella relativa alla ristrutturazione).

In alternativa, sarà necessario essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.