Rivalutazione gratuita alberghi: i chiarimenti dell’Agenzia – II° parte

La rivalutazione dei beni affittati

L’articolo 6-bis D.L. 23/2020 ha previsto che, per le imprese dei settori alberghiero e termale, la rivalutazione dei beni possa essere effettuata senza alcun obbligo di versare imposte sostitutive per attribuire rilevanza fiscale ai maggiori valori iscritti nel bilancio. Per i soggetti “solari” l’operazione può essere eseguita, alternativamente, nel 2020 o nel 2021 (ovvero anche in parte in ciascuno dei due bilanci).

Nella risposta ad interpello n. 200/2021 è stato esaminato il tema dell’azienda oggetto di contratto di affitto, per stabilire se i beni dell’azienda stessa possano essere oggetto di rivalutazione e, in caso affermativo, quale sia il soggetto che ne può beneficiare (il proprietario ovvero l’affittuario).

L’Agenzia richiama alcuni precedenti di prassi (in particolare la circolare 16/E/2017) riguardanti i provvedimenti di rivalutazione, affermando che, con riferimento alle operazioni di affitto d’azienda, qualora le parti, in deroga all’articolo 2561 cod. civ., abbiano previsto che il concedente continui a calcolare gli ammortamenti, la rivalutazione può essere effettuata solo da quest’ultimo.

Sotto il profilo fiscale occorre infatti ricordare che:

• ai sensi dell’articolo 2561, comma 2, cod. civ. (norma riguardante l’usufrutto di azienda, ma applicabile anche all’affitto di azienda ai sensi del successivo articolo 2562 civ.) l’usufruttuario (e quindi l’affittuario) ha l’obbligo di gestire l’azienda “conservandone l’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte”, con la conseguenza che a quest’ultimo compete il diritto alla deduzione dei relativi costi. L’articolo 102, comma 8, Tuir assegna a tale soggetto il diritto alla deduzione delle quote di ammortamento;
• tale previsione è derogabile, prevedendo conseguentemente a carico del concedente l’obbligo di conservare l’efficienza dell’azienda, deroga che deve manifestarsi con una specifica pattuizione contrattuale. In tal caso, il medesimo articolo 102 Tuir assegna al concedente il diritto alla deduzione delle quote di ammortamento.

I precedenti di prassi, relativi a rivalutazioni “generalizzate”, non rassicuravano sul fatto che le medesime conclusioni potessero applicarsi anche la presente procedimento che, come detto, risulta limitato ai soli soggetti che operano nel settore alberghiero: è evidente, infatti, che in caso di affitto di azienda ad operare nel settore alberghiero è l’affittuario, non certo il concedente.

Sul punto, l’Agenzia, nella risposta ad interpello 200/2021 ha osservato che la ratio della disposizione è quella di “sostenere i settori alberghiero e termale” tramite una rivalutazione gratuita; tale obiettivo si deve ritenere raggiunto anche nel caso in cui la gestione dell’azienda alberghiera è concessa ad un soggetto terzo da parte della società titolare, non potendo invece in tale situazione beneficiarne la società affittuaria dell’azienda.

Occorre segnalare come tale posizione sia conforme a quanto espresso, in relazione al medesimo provvedimento, nella precedente risposta ad interpello n. 637 del 31.12.2020; peraltro, in tale documento di prassi si affermò anche il diritto ad esercitare la rivalutazione nel caso in cui le parti avessero stipulato un contratto di affitto di azienda avente ad oggetto l’esercizio di attività alberghiera e simultaneamente un contratto di locazione di immobile alberghiero, posto che i due contratti devono ritenersi strettamente correlati tra loro.

Non pare invece che il medesimo beneficio possa competere nel caso di semplice locazione dell’immobile oggetto dell’attività alberghiera.

In merito alla definizione di settore alberghiero, l’interpretazione che pare maggiormente convincente è quella legata al codice Ateco delle attività svolte; soluzione che è stata peraltro proposta dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 14/E/2020 in relazione al credito d’imposta locazioni e affitto d’azienda (che come noto, prevede delle disposizioni di favore per il settore alberghiero).

Condividendo questa tesi, occorrerebbe concludere che il beneficio dovrebbe spettare nel caso di esercizio di attività riferibili ai codici Ateco relativi alla divisione “55-Alloggi”, così come il codice Ateco 96.04.20 “Stabilimenti termali” (nel caso di aziende affittate, come detto, tali codici dovrebbero contraddistinguere l’attività svolta dall’affittuario).