Scissione non proporzionale di immobiliare a rischio

Secondo l’Agenzia delle Entrate, le criticità emergono quando il patrimonio della scindenda si risolve in un compendio immobiliare. In particolare, la R.M. 9.1.2006, n. 5 ha affrontato il caso di una scissione non proporzionale di una società immobiliare finalizzata, sostanzialmente, a ripartire il patrimonio tra i soci con finalità di godimento.

L’Agenzia delle Entrate, riprendendo quanto espresso dal Comitato Consultivo con il Parere 13.7.2005, n. 18, ha giudicato l’operazione elusiva in quanto “le ragioni … appaiono … rinvenibili nella finalità di suddividere il patrimonio immobiliare della società scissa … in modo da consentire a ciascun socio di gestire singolarmente i diversi immobili e di destinarli a finalità personali”.

Nel caso affrontato dalla R.M. n.5/E/2006, la società istante ha come oggetto sociale “l’acquisto, la vendita, la permuta, la costruzione e la ristrutturazione di immobili e la gestione di immobili di proprietà sociale”.

La società è controllata in modo paritario da tre fratelli di cui due sono soci accomandatari ed uno il socio accomandante. Per completezza si ricorda, anche se non pare una questione particolarmente rilevante, come sulle quote gravi un diritto di usufrutto generale e vitalizio a favore dei genitori.

L’aspetto cruciale risiede nel fatto che la società possiede vari immobili dei quali una minima parte è data in locazione a terzi, mentre la maggior parte degli stessi è utilizzata direttamente sia dai soci che dagli usufruttuari.

I soci hanno proposto un’operazione di scissione non proporzionale mediante la quale la società in essere conserva un immobile non divisibile, mentre nascerebbero tre società riconducibili ai tre fratelli e contenenti il compendio immobiliare di spettanza di ciascuno dei tre fratelli.

L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato l’elusività dell’operazione in quanto lo scopo della prospettata scissione si risolve nella finalità di suddividere il patrimonio immobiliare in modo da consentire a ciascun socio di gestire singolarmente i diversi immobili e di destinarli a finalità personali.

L’operazione risulterebbe quindi elusiva in quanto priva di valide ragioni economiche e diretta a conseguire un vantaggio tributario in quanto si aggirerebbero le norme sulla assegnazione dei beni ai soci (art. 86, co. 1, lett. c) e co. 3 del Tuir).

Le conclusioni si basano sui seguenti elementi:

• l’unipersonalità delle società beneficiarie;
• la ristretta base familiare della Sas;
• la gestione degli immobili di tipo meramente locatizio;
• il patrimonio della società scissa che sembra risultare ab inizio di comodo;
• l’istanza non è né documentata, né motivata;
• non sono evidenziate nuove strategie imprenditoriali conseguenti alla scissione e, per le società beneficiarie, forme imprenditoriali di gestione degli immobili trasferiti;
• la mancata documentazione del dissidio tra i soci.

Le tesi dell’Amministrazione sono certamente discutibili e, di fatto, superate dalla successiva evoluzione normativa in quanto la scissione non crea alcun salto di imposta e l’utilizzo di società con immobili goduti dai soci è efficacemente contrastato dalla disciplina delle società di comodo e da quella dei beni sociali utilizzati dai soci. Gli operatori devono tuttavia prestare la massima attenzione nel muoversi con eccessiva leggerezza su questi temi in quanto si potrebbe “incappare” nelle maglie di una contestazione.

L’implementazione di una operazione di questo tipo, pertanto, al di là di argomentazioni solide sotto il piano giuridico, deve essere attentamente ponderata anche alla luce degli orientamenti dell’Amministrazione; si raccomanda quindi di supportare l’operazione con idonea documentazione sulle diverse strategie imprenditoriali dei soci e sull’esistenza di effettivi litigi tra di loro.

E’ inutile limitarsi a menzionare i soliti dissidi: è bene documentarli con corrispondenza, lettere dei professionisti coinvolti, verbali delle assemblee e dei consigli di amministrazione delle società coinvolte.