Servizi immobiliari accessori

Affinché un’operazione debba essere considerata come accessoria devono essere verificate le seguenti condizioni:

• deve esistere un’operazione principale a cui ricollegare l’operazione accessoria;
• l’operazione accessoria deve integrare, completare oppure rendere possibile l’operazione principale, nonché rappresentare il mezzo per meglio fruire dell’operazione principale. In altri termini, “una operazione deve essere considerata accessoria ad una principale quando essa non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale” (causa C-76/99);
• l’operazione principale e l’operazione accessoria devono essere svolte tra i medesimi soggetti;
• l’operazione accessoria deve essere effettuata direttamente dal cedente o prestatore dell’operazione principale, ovvero “per suo conto e a sue spese” nell’ambito, quindi, di un mandato senza rappresentanza.

Il concetto di accessorietà ai fini Iva è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 77 del 22 novembre 2018. Il caso affrontato riguardava un’associazione che contestualmente alla messa a disposizione di luoghi intendeva offrire anche servizi aggiuntivi obbligatori o a richiesta del cliente, quali:

• climatizzazione, assistenza e conduzione impianti degli spazi nei giorni di manifestazione (obbligatorio);
• illuminazione generale (obbligatorio);
• pulizie generali (obbligatorio);
• presidio toilette nei giorni di manifestazione (obbligatorio);
• fornitura di arredi, posa di moquette in tutte le aree, servizi di audio e video, addobbi floreali, intrattenimento musicale, allacciamenti telefonici e linee dati, scenografie e servizi di ristorazione (a richiesta del cliente).

Ebbene, l’Agenzia, atteso che l’associazione mette a disposizione, dietro corrispettivo, un compendio immobiliare o parte di esso, unitamente ad una serie di servizi correlati alla fruizione dell’immobile, ha ritenuto che essa ponesse in essere una prestazione principale – costituita dalla messa a disposizione di immobili – e una serie di servizi “accessori” a detta prestazione principale.

Infatti, rileva in tal senso che:

• la centralità della prestazione di “messa a disposizione dei luoghi” (indicata nella bozza di contratto come “necessaria”) è coerente con la finalità dell’ente;
• stante la “necessaria” messa a disposizione dei luoghi, l’interpellante non può prestare detti servizi al di fuori di un rapporto contrattuale che non abbia ad oggetto anche la concessione in uso dell’immobile;
• i servizi aggiuntivi hanno carattere ausiliario alla prestazione principale o comunque la finalità di rendere la prestazione principale rispondente alle esigenze ed alle richieste specifiche del committente.