Servizi su beni immobili e trattamento ai fini Iva
di Clara PolletSimone DimitriL’articolo 7-quater, comma 1, lettera a), D.P.R. 633/1972, in deroga a quanto stabilito dall’articolo 7-ter, comma 1, prevede quanto segue: “si considerano effettuate nel territorio dello Stato: a) le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari, quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato”.
In materia di territorialità Iva relativamente ai servizi immobiliari, pertanto, non trova applicazione la regola generale contenuta nell’articolo 7-ter D.P.R. 633/1972, secondo cui l’Iva è dovuta nel Paese in cui è stabilito il committente (nell’ambito dei rapporti B2B), ovvero il prestatore (nei rapporti B2C); ai fini della tassazione rileva il luogo in cui è situato l’immobile a prescindere dallo status del committente (c.d. servizi in deroga).
A livello di normativa comunitaria, con il Regolamento UE n. 1042/2013 è stato introdotto l’articolo 31-bis del Regolamento di esecuzione UE n. 282/2011 che contiene la definizione di “Prestazioni di servizi relativi a beni immobili”, secondo cui si considerano servizi relativi ad un bene immobile quelli che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni (comma 1).
Tale condizione si verifica quando il bene immobile rappresenta un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale ed indispensabile per la sua prestazione, ovvero quando il servizio è erogato o destinato all’immobile.
Nelle Note esplicative al citato Regolamento n. 1042/2013, la Commissione UE detta un principio essenziale che riconosce l’applicazione della norma sui servizi relativi ai beni immobili anche alle prestazioni raggruppate. In particolare, la Commissione europea precisa che, al fine di stabilire se una data fattispecie costituisca più prestazioni indipendenti o una prestazione unica, occorre verificare se l’elemento predominante della stessa sia relativo o no a un bene immobile.
Per la corretta qualificazione dell’accessorietà della prestazione, consolidata giurisprudenza della Corte di Giustizie europea ritiene che una prestazione deve essere considerata accessoria ad una prestazione principale quando essa non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale offerto dal prestatore. In tale circostanza, il fatto che un prezzo unico sia fatturato non riveste un’importanza decisiva (C-349/96; C-502/09; C- 349/96; C-111/05; C-497/05).
Sul versante della norma nazionale, invece, l’articolo 12, comma 1, D.P.R. 633/1972 specifica che le prestazioni accessorie ad una prestazione di servizi, effettuate direttamente dal prestatore ovvero per suo conto e a sue spese, non sono soggette autonomamente all’imposta nei rapporti tra le parti dell’operazione principale; in base alla medesima norma, “se la cessione o prestazione principale è soggetta all’imposta, i corrispettivi delle cessioni o prestazioni accessorie imponibili concorrono a formarne la base imponibile”.
Come chiarito dalla risoluzione 216/E/2002 e nella risposta 77/2018 affinché una operazione possa definirsi accessoria è necessario che:
- vi sia un’operazione principale, cui collegarsi, al fine di integrarla, completarla o renderla possibile;
- avvenga tra gli stessi soggetti dell’operazione principale;
- venga effettuata direttamente dal cedente o prestatore della operazione principale, ovvero da altri soggetti, ma per suo conto ed a sue spese.
Esemplificando, l’affitto di una camera di hotel all’estero con trattamento di mezza pensione (vitto e alloggio) rientra tra le prestazioni di servizi che richiedono l’applicazione dell’Iva del luogo in cui si trova l’albergo.
In sede di acquisto, le fatture riferite ai servizi “in deroga” che non rilevano territorialmente in Italia, possono essere registrate alternativamente solo in contabilità come voce di costo, oppure sul registro Iva acquisti come operazioni fuori campo Iva articolo 7-quater D.P.R. 633/1972.
Le stesse non vanno riepilogate in nessun campo del quadro VF della dichiarazione annuale Iva né nella comunicazione delle liquidazioni periodiche Iva (LIPE).
Con riferimento alla comunicazione delle operazioni transfrontaliere, infine, l’operazione va trasmessa al Sistema di Interscambio al superamento della soglia dei 5.000 euro.
Si ricorda, infatti, che i soggetti passivi Iva devono trasmettono telematicamente all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle singole operazioni di cessione di beni e di prestazione di servizi effettuate e ricevute verso e da soggetti non stabiliti nel territorio dello Stato, salvo quelle per le quali:
- è stata emessa una bolletta doganale,
- siano state emesse o ricevute fatture elettroniche
- nonché quelle, se di importo non superiore ad euro 5.000 per ogni singola operazione, relative ad acquisti di beni e servizi non rilevanti territorialmente ai fini Iva in Italia ai sensi degli articoli da 7 a 7-octies del D.P.R. 633/1972.
Al superamento della soglia di rilevanza, l’operazione dovrà essere comunicata in formato xml allo SdI con il Tipo documento TD17 e Natura operazione N2.2.
