Sismabonus acquisti con fattura emessa entro il 30 giugno 2022

In origine, la possibilità di fruire del superbonus del 110% per l’acquisto di unità immobiliari demolite e ricostruite da parte dell’impresa venditrice era condizionata dalla stipula del rogito notarile entro lo scorso 30 giugno 2022.

Tuttavia, a seguito delle citate modifiche, è stato prorogato il suddetto termine al 31 dicembre 2022, richiedendo che alla suddetta data del 30 giugno 2022 sussistano le seguenti condizioni

• sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato;
• siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito di imposta, ai sensi dell’articolo 121 D.L. 34/2020;
• sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali;
• siano stati ottenuti il collaudo dei lavori strutturali e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione del rischio sismico;
• l’immobile sia stato accatastato almeno in categoria F/4.

La prima precisazione contenuta nella risoluzione 77/E/2022 riguarda la necessaria presenza contemporanea di tutte le condizioni elencate in precedenza, ferma restando, in assenza di una o più delle condizioni stesse, la possibilità di fruire della detrazione ordinaria nella misura del 75% o dell’85%, ai sensi dell’articolo 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013 per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024.

La questione principale riguarda la corretta interpretazione della condizione secondo cui è necessario che alla data del 30 giugno 2022 siano stati versati acconti con il meccanismo dello sconto in fattura e sia maturato il relativo credito d’imposta.

Sorge il dubbio se la maturazione del credito richieda anche l’invio della prevista comunicazione di esercizio dell’opzione, non essendo sufficiente, alla sottoscrizione del preliminare di acquisto, il pagamento dell’acconto con l’emissione della fattura contenente l’indicazione dello “sconto”.

Sul punto, l’Agenzia conferma che la data dello “sconto in fattura” coincide con l’emissione della fattura stessa, con la conseguenza che è possibile fruire del superbonus anche nel caso di acquisto di case antisismiche entro il 31 dicembre 2022 qualora, nel rispetto delle altre condizioni, entro il 30 giugno 2022 sia stata emessa la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto, nella quale venga espressamente indicato che lo “sconto in fattura” è praticato dall’impresa venditrice in applicazione dell’articolo 121 D.L. 34/2020.

Resta fermo, precisa l’Agenzia, che per l’impresa che ha concesso lo sconto (cessionaria del credito) l’utilizzazione del credito maturato in relazione alle fatture di acconto emesse entro il 30 giugno 2022 è subordinata alla trasmissione della Comunicazione dei dati all’Agenzia delle entrate, da inviarsi entro il 16 marzo 2023.

Nel documento di prassi è infine precisato che l’ulteriore previsione normativa secondo cui l’immobile, al 30 giugno 2022, deve essere accatastato almeno in categoria F/4 ha lo scopo di consentire l’applicazione della norma anche nell’ipotesi in cui l’immobile non sia ancora accatastato in una della categorie ammesse al superbonus 110% (immobili abitativi) ma si trovi in categoria catastale F/4 in cui il fabbricato è per lo più completato ma la destinazione d’uso e la consistenza non sono ancora stati definiti.

Resta fermo, tuttavia, che ai fini dell’applicazione della detrazione in parola, è necessario che l’unità immobiliare oggetto di successivo acquisto entro il 31 dicembre 2022 rientri in una categoria catastale abitativa non di lusso (ossia diversa da A/1, A/8 e A/9).