Società semplici e tassazione degli immobili
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariConsiderato che le società semplici non possono produrre redditi di impresa (non potendo esercitare un’attività commerciale) e tenuto conto dell’attività effettivamente esercitata, i redditi potenzialmente realizzabili dalle società semplici immobiliari possono essere ricondotti alle seguenti categorie:
- redditi fondiari (es. rendite catastali dei terreni e dei fabbricati posseduti e redditi derivanti dalle locazioni dei suddetti beni);
- redditi diversi di natura immobiliare (es. plusvalenze che derivano dalla cessione di immobili).
Resta inteso che, qualora l’attività svolta dalla società semplice travalichi la mera attività di gestione di patrimoni immobiliari, volta alla loro conservazione e valorizzazione, integrando una vera e propria attività commerciale, si configura la violazione della prescrizione civilistica di cui all’articolo 2249 cod. civ., con conseguente trattamento del reddito complessivo della società allo stesso modo di un reddito d’impresa.
Con la risposta ad istanza di interpello n. 426 del 24.10.2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’attività di realizzazione e successiva rivendita di unità immobiliari deve considerarsi imprenditoriale qualora l’intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulti finalizzato alla realizzazione e successiva vendita di unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo.
Focalizzando l’attenzione sulla tassazione dei fabbricati, il reddito fondiario derivante dal possesso (in capo alla società semplice) di unità immobiliari non locate a soggetti terzi (ovvero tenute a disposizione) si determina prendendo la rendita catastale risultante in Catasto e rivalutandola del 5% (articolo 3, comma 48, L. 662/1996).
Nel caso di immobile vincolato la rendita catastale va considerata nella misura ridotta del 50%.
La rendita rivalutata deve poi essere rapportata ai giorni (365 in un anno) ed alla percentuale di possesso dell’immobile.
Secondo quanto si riscontra nelle istruzioni al modello Redditi SP, anche alle società semplici si applica la regola contemplata dall’articolo 41 Tuir, secondo cui per le unità immobiliari tenute a disposizione occorre incrementare di un terzo la rendita catastale da dichiarare.
L’articolo 8, comma 1, D.Lgs. 23/2011 stabilisce che l’Imu sostituisce, per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati.
Come precisato dall’Amministrazione Finanziaria, l’effetto sostitutivo in parola deve essere “applicato in capo ai soci persone fisiche che non detengono la partecipazione in regime di impresa, per la quota del reddito di partecipazione riferibile a redditi fondiari in relazione ai quali operi l’effetto di sostituzione. Per il profilo operativo, dal prospetto di ripartizione del reddito trasmesso dalla società semplice ai soci persone fisiche deve risultare la quota del reddito di partecipazione del socio corrispondente al reddito dominicale dei terreni non affittati o al reddito dei fabbricati non locati per i quali opera l’effetto di sostituzione” (circolare 5/E/2013).
Il reddito derivante dal possesso (in capo alla società semplice) di fabbricati (o porzioni di fabbricato) di civile abitazione (ovvero commerciali, industriali, artigianali) è determinato, a norma dell’articolo 37, comma 4-bis, Tuir, assumendo il maggior ammontare tra:
- il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfettariamente del 5% (o del 25% per i fabbricati situati in Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano) e;
- la rendita catastale iscritta in catasto, rivalutata del 5%.
Per gli immobili locati non opera l’effetto sostitutivo dell’Irpef da parte dell’Imu, di cui si è detto in precedenza per gli immobili a disposizione.
Pertanto, per i fabbricati delle società semplici locati a terzi è previsto sia il pagamento l’Imu sia la concorrenza al reddito (che sarà imputato ai soci) del reddito fondiario prodotto.
In materia di agevolazione Ici/Imu, la suprema Corte di cassazione (Cassazione, n. 23679/2019) ha chiarito che l’agevolazione prevista per l’abitazione principale non spetta ai soci della società semplice se non possiedono l’immobile o hanno sullo stesso dei diritti reali.
Per beneficiare dell’agevolazione, infatti, deve esserci identità tra proprietario del bene e utilizzatore dello stesso: nel caso delle società semplice, i soci risultano titolari di una quota ideale e non reale dei beni stessi, ciascuno con la propria percentuale di partecipazione e, pertanto, viene a loro inibita la possibilità di accedere all’agevolazione.
Le società semplici non possono assoggettare a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione dei propri immobili: l’opzione per la cedolare secca può, infatti, essere “esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate”, con conseguente esclusione delle società semplici.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (circolare n. 24/E/2017) alle società semplici è altresì precluso l’accesso alla disciplina delle locazioni brevi, di cui all’articolo 4 D.L. 50/2017.
La disciplina sulle “locazioni brevi” è applicabile, a norma dell’articolo 4 D.L. 50/2017, a tutti i contratti di locazione (sublocazione o locazione concessa dal comodatario) aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori del regime di impresa.
La sublocazione a terzi di unità immobiliari detenute in base ad un contratto di locazione genera in capo al (sub)locatore un reddito rilevante ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. h), Tuir.
Tale reddito, a norma dell’articolo 71, comma 2, Tuir, risulta pari alla differenza tra:
- l’ammontare percepito nel periodo d’imposta (i corrispettivi incassati nel periodo d’imposta dal (sub)locatore, a fronte della sublocazione dell’immobile a terzi), e;
- le spese specificamente inerenti (il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile dal contribuente che effettua la sublocazione, aumentato delle spese relative al contratto e di ogni altra spesa inerente).
