Strumentalità degli immobili nel lavoro autonomo

L’esempio tipico di immobile strumentale è quello dello studio professionale (es. studio medico, ufficio del dottore commercialista, studio dell’avvocato, ecc.).

In buona sostanza, ai fini dell’individuazione della strumentalità dell’immobile è necessario aver riguardo alla situazione di fatto, nel senso che è necessario che l’immobile venga utilizzato a titolo esclusivo per l’esercizio dell’arte o della professione, e ciò a prescindere dalla categoria in cui l’immobile risulta censito in Catasto (A/10, A/3, A/2, C/1, ecc.).

Conseguentemente, non rientra nell’ambito degli immobili strumentali il bene, sia pure censito nella categoria catastale A/10 (studio professionale) ma nella sostanza non utilizzato dal professionista per lo svolgimento dell’attività professionale, bensì tenuto a disposizione.

A differenza di quanto appena esposto, nella disciplina del reddito d’impresa la strumentalità per natura rimane anche laddove il bene non sia utilizzato per lo svolgimento dell’attività d’impresa, a condizione che lo stesso risulti classificato nelle categorie catastali A/10, B, C, D ed E.

Ulteriore aspetto da sottolineare riguarda gli obblighi “contabili” richiesti per l’individuazione dell’immobile strumentale.

È infatti opportuno osservare che, se nell’ambito della determinazione del reddito di impresa, la mancata annotazione dell’immobile nell’inventario esprime la volontà dell’imprenditore di “conservare” il cespite nel patrimonio personale (articolo 65 Tuir), nell’ambito della determinazione del reddito di lavoro autonomo non è presente una disposizione che richieda lo stesso adempimento.

Ne consegue che, a differenza dell’imprenditore, il libero professionista non ha possibilità di tenere estraneo all’attività di lavoro autonomo l’immobile, sia pur acquistato da “privato”, ma effettivamente utilizzato per svolgere l’attività professionale.

Come già detto, infatti, si deve aver riguardo esclusivamente allo stato di fatto dell’effettivo utilizzo del bene per lo svolgimento dell’attività di lavoro autonomo.

A conferma, si ricorda che, con la risoluzione 13/E/2010, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che, nell’ambito del reddito di lavoro autonomo, la strumentalità di un fabbricato si ricava dalla circostanza che l’immobile venga utilizzato in via esclusiva nell’attività artistica o professionale, a nulla rilevando la volontà del contribuente di considerare lo stesso acquisito a titolo personale.

In altri termini, risultano strumentali anche gli immobili acquistati in qualità di persona fisica (“a titolo personale”), ma destinati esclusivamente all’esercizio dell’attività professionale.

Le regole descritte riguardano, come detto, gli immobili utilizzati esclusivamente per lo svolgimento dell’attività professionale, ma nella realtà è alquanto diffuso il fenomeno dell’utilizzo promiscuo del bene immobile sia per scopi professionali sia come abitazione del professionista.

In tal caso, le regole per la deduzione dei costi sono del tutto differenti, fermo restando che per fruire della deduzione (sia pure limitata) delle spese è previsto che il contribuente non disponga nello stesso Comune di altro immobile utilizzato esclusivamente per lo svolgimento dell’attività professionale, nel qual caso è impedita qualsiasi deduzione in merito all’immobile promiscuo.