Superbonus ammesso sulle parti comuni solo se vi è un condominio

Detrazione su parti comuni condominiali

Il superbonus è una previsione introdotta dal D.L. 34/2020 (in particolare, dagli articoli 119 e 121) finalizzata ad incentivare la trasformazione energetica degli edifici e il miglioramento della situazione di rischio sismico.

L’articolo 119ha infatti introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021: tale disciplina prevede la detrazione nella misura del 110% delle spese sostenute, da ripartire su di un arco temporale di 5 anni.

Il beneficio può essere riconosciuto a patto che venga posto in essere un intervento:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio”;
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze.

Detti interventi possono riguardare:

• l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
• interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico.

Uno degli ambiti più interessati è la possibilità di riqualificare l’involucro degli edifici condominiali (ovvero la sostituzione dell’imposta di riscaldamento), anche perché questo permette anche ai singoli condomini di effettuare interventi sulle proprie unità fruendo del superbonus (ad esempio, sostituire la propria caldaia ovvero sostituire gli infissi).

A tal fine è importante qualificare esattamente cosa si debba intendere con il termine “condominio”.

Nella risposta all’istanza di interpello n. 329 l’Agenzia affronta un caso operativo che permette di ribadire un concetto già precedentemente esposto nella circolare 24/E/2020.

La vicenda esaminata è la seguente: più contribuenti sono comproprietari di alcuni fabbricati (tre appartamenti, un locale ad uso magazzino, un locale ad uso garage e un bene comune non censibile ad uso corte esterna e scala, senza rendita e consistenza) e ipotizzano di poter intervenire sul complesso sfruttando il bonus 110% in relazione alle parti comuni (locali lavanderia, locali caldaia, ecc).

Sul punto l’Agenzia focalizza l’attenzione sul dato letterale della norma: “tenuto conto della locuzione utilizzata

dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.”

Pertanto, non è sufficiente che vi siano delle parti che sono a servizio di diverse unità immobiliari, ma è necessario che giuridicamente si possa parlare di condominio.

Al riguardo, per l’Agenzia si rende necessario indagare la nozione di condominio: si tratta di una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente alla quale si accompagna la comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Detta comunione è forzosa e ciascun condomino è tenuto al pagamento delle spese necessarie alla conservazione di queste parti comuni in proporzione ai millesimi di proprietà.

Secondo una consolidata giurisprudenza, afferma l’Agenzia, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

Il punto cruciale che in questa sede interessa evidenziare è il fatto che il superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Conseguentemente, va aggiunto, non essendo possibile beneficiare della detrazione del 110% sulle parti comuni, altrettanto non sarà possibile ottenere il bonus in relazione alle singole unità immobiliari.

Se verranno posti in essere interventi edilizi, questi potranno beneficiare dei “tradizionali” bonus edilizi (ecobonus, recupero del patrimonio edilizio, ecc.), che però presentano misure di detrazione ben inferiori al 110% riconosciuto dal D.L. 34/2020.