Superbonus e condominio: limiti di spesa

La risoluzione trae origine da una istanza di interpello presentata da un contribuente che intende effettuare lavori in un condominio composto da quattro unità immobiliari, che dovrebbero riguardare, in particolare:

• la posa in opera di un cappotto termico, con sostituzione di finestre e portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica, nonché la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto;
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e dei sistemi di accumulo integrati e di infrastruttura di ricarica dei veicoli elettrici;
• la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari;
• il restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane (intervento, quest’ultimo, che l’Agenzia delle entrate qualifica come escluso dal superbonus, potendo tuttavia beneficiare del bonus facciate);
• la riduzione del rischio sismico e il recupero del patrimonio edilizio.

I dubbi del contribuente vertono sostanzialmente sull’individuazione dei limiti di spesa: viene infatti chiesto se i valori massimi di spesa devono essere riferiti alle unità familiari o alle singole unità abitative condominiali, e se esistono tetti massimi di spesa riferiti a ciascun intervento o gruppi di interventi complementari.

L’Agenzia delle entrate, nel fornire una risposta, ricorda, innanzitutto, che, per gli interventi di isolamento termico sugli involucri degli edifici in condominio, sono previsti limiti di spesa calcolati in funzione al numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. Infatti, i limiti di spesa sono così individuati:

• 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari,
• 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari,
• 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari.

Viene quindi chiarito che, nel caso di specie, trattandosi di un edificio composto da quattro unità immobiliari, il limite è pari a 160.000 euro.

Per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico la detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, D.L. 63/2013 (c.d. sismabonus) è elevata al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

La detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Pertanto, nel caso di specie, il limite massimo di spesa ammesso al superbonus è pari a 384.000 euro.

Nel caso in cui, sul medesimo immobile, siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento. In tal caso viene richiesta la distinta contabilizzazione delle spese relative ai diversi interventi, non essendo possibile fruire, per le medesime spese, di più agevolazioni. Sarà, inoltre, ovviamente necessario rispettare gli adempimenti previsti con riferimento ai singoli interventi.

Inoltre, come chiarito dalla circolare AdE 24/E/2020, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono: questo significa, quindi, che ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Quindi, nel caso oggetto di esame da parte dell’Agenzia delle entrate, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro, nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico.

Come noto, poi, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati”.

Sul punto, l’Agenzia delle entrate chiarisce che, per i condomini, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari a condizione, tuttavia, che, come già precisato, siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Al predetto limite si aggiunge quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio.