Superbonus: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate – prima parte

A distanza di un anno e mezzo dall’ultima circolare in materia di superbonus, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 23/E/2022 di “sole” 133 pagine, torna a fare il punto della situazione sulla citata agevolazione. Certo, in tutti questi mesi, l’Amministrazione finanziaria, vista la quantità di risposte a istanze di interpello pubblicate è stata tutt’altro che silente sull’argomento.

L’obiettivo del presente intervento (che si svilupperà in due distinti contributi) è quello di tentare un riepilogo sugli argomenti di maggiore interesse ravvisati nel citato documento di prassi, senza alcuna pretesa di esaustività.

Un primo elemento che emerge dall’analisi della citata circolare è la presa di posizione dell’Amministrazione finanziaria in relazione all’ambito soggettivo di applicazione dell’articolo 119 D.L. 34/2020.

In particolare, l’Agenzia, dopo aver riepilogato il contenuto delle disposizioni di cui al comma 9 della sopra indicata disposizione normativa e alcuni documenti di prassi precedenti, quali le circolari 24/E/2020 e 30/E/2020, afferma che il superbonus non spetta ai soci di una società che svolge attività commerciale che sostengono le spese per interventi su immobili residenziali di proprietà della predetta società che costituiscono beni dell’impresa. Preclusione che, a detta dell’Agenzia, sussiste anche nel caso in cui il socio detenga l’immobile oggetto di intervento in base ad un contratto di locazione o di comodato regolarmente registrato.

La giustificazione, oltre a non trovare alcun risconto normativo è a dir poco esattamente opposta alle differenti indicazioni che la stessa Agenzia ha fornito in passato.

Da ultimo, si ricorda che la stessa Agenzia, con la circolare 7/E/2021, a pag. 445, ha affermato che possono accedere al superbonus del 110% ex articolo 119 D.L. 34/2020 anche i detentori dell’immobile sulla base di un contratto di comodato regolarmente registrato che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

In tale occasione, così come in passato, la condizione che determina l’insorgenza del diritto “soggettivo” alla detrazione (bonus) è il legame giuridico del contribuente rispetto all’immobile oggetto di intervento (a questa condizione di legame giuridico, in base ad un titolo di possesso o di detenzione, deve aggiungersi anche la condizione di familiare convivente con il titolare del legame giuridico con l’immobile).

Nelle proprie argomentazioni l’Agenzia tenta di estendere l’esclusione normativamente prevista per gli immobili utilizzati nello svolgimento di attività d’impresa anche ai casi sopra indicati.

In questo modo si determina una “discriminazione fiscale” tra:

• le persone fisiche soci di società proprietarie di immobili sui quali si intendono eseguire interventi sismici e/o di riqualifica energetica in forza di un titolo giuridico;
• le persone fisiche che detengono, in forza di un contratto di comodato o di locazione, immobili di proprietà di società, con la quale non esiste alcun legame societario.

Tant’è che la stessa Agenzia afferma che l’elemento discriminante, ai fini della spettanza del super bonus, è l’effettivo utilizzo dell’immobile. Ciò posto, quindi, l’Agenzia dovrebbe spiegare se l’utilizzo abitativo di un immobile sia precluso al socio di una società.

Un ulteriore elemento di sicuro interesse è rappresentato dalla conferma riferita all’ambito oggettivo.

In particolare, l’Agenzia conferma che sono ammesse al superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che “solo” al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione.

In continuità con la precedente prassi, tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti il cambio di destinazione d’uso del fabbricato – in origine non abitativo – e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Inoltre, con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, con la citata circolare 24/E/2020, è stato precisato che, utilizzando un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.

Al riguardo, si precisa che, ai fini della predetta verifica, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del D.P.R. 138/1998, denominato “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria“.