Superbonus: intervento su un edificio con due unità distinte dello stesso proprietario

L’istante intende effettuare su entrambe le unità interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, consistenti questi ultimi nella realizzazione di un cappotto, nella sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, nella sostituzione degli infissi e nell’installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo.

Al termine dei lavori le unità verranno accorpate in un’unica unità immobiliare.

Dalla lettura della risposta emerge come l’Agenzia inquadri le unità immobiliari su cui è pianificata la realizzazione degli interventi come “unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”, secondo la definizione di cui al primo comma dell’articolo 119 del decreto Rilancio: conseguentemente gli interventi di efficientamento energetico programmati potranno fruire dell’agevolazione, dovendosi determinare il limite di spesa sulla base delle due unità immobiliari censite in catasto all’inizio dei lavori e non su quella unica risultante alla fine degli interventi.

Venendo invece agli interventi di miglioramento sismico, l’Agenzia osserva come manchi nell’ambito del quarto comma dell’articolo 119, che potenzia al 110% i lavori antisismici, una previsione analoga a quella contenuta nel primo comma.

Partendo dalla considerazione che gli interventi antisismici, essendo finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali dell’intero edificio, nel caso in cui questo sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, i lavori devono essere effettuati sulle parti comuni alle stesse unità immobiliari.

Tenendo conto del fatto che l’edificio oggetto dell’istanza è composto da due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario, l’Agenzia arriva alla conclusione che gli interventi di miglioramento sismico non potranno beneficiare del superbonus, non essendo costituito l’edificio in condominio secondo la disciplina civilistica.

L’istante, secondo l’interpretazione proposta, si dovrà “accontentare” del sismabonus di cui al comma 1-quinquies dell’articolo 16 del D.L. 63/2013: sismabonus e ecobonus “non potenziati” agevolano, infatti, anche gli interventi che riguardano le parti comuni in senso oggettivo riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, anche se il proprietario è unico e manca quindi il condominio “soggettivo”.

Nella sua risposta, però, l’Agenzia sembra non aver tenuto conto della modifica apportata dalla legge di bilancio 2021 alla lettera a) del comma 9 dell’articolo 119, che si è concretizzata nell’“equiparazione” ai condomìni degli edifici costituiti da un massimo di quattro unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un’unica persona fisica o di più comproprietari (sebbene ne abbia, invece, tenuto conto nella risposta n. 58 che abbiamo commentato nell’edizione di ieri di Euroconference News).

Alla luce della novella normativa, dunque, vi è da ritenere che l’intervento di miglioramento sismico prospettato nell’istanza di interpello sia anch’esso agevolabile ai fini del superbonus: trattandosi di un intervento su parti comuni, realizzato su un edificio costituito da due unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di una persona fisica, la fattispecie rientra, infatti, nell’ambito della previsione della lettera a) del comma 9 dell’articolo 119, così come riformata dalla legge di bilancio 2021.