Tassazione catastale ridotta per gli immobili vincolati delle imprese
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLe disposizioni normative che regolano il reddito d’impresa (Tuir) suddividono gli immobili in tre categorie:
- immobili strumentali (articolo 43 Tuir), che a loro volta possono essere “per natura” (classificati nelle categorie A/10, B, C, D ed E, i quali mantengono la strumentalità anche se non utilizzati o concessi in locazione o comodato), o “per destinazione” (utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’attività d’impresa, a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza), che concorrono alla formazione del reddito d’impresa in base alle risultanze contabili (deduzione dei costi, tassazione dei relativi proventi, scorporo del valore dell’area, ecc.);
- immobili merce, costituenti oggetto dell’attività d’impresa, che concorrono alla formazione del reddito d’impresa quali rimanenze finali, valorizzate secondo le disposizioni dell’articolo 92 Tuir(ovvero articolo 93 Tuir per le opere ultrannuali);
- immobili non strumentali (o “patrimonio”), individuati per esclusione in quanto non rientranti nelle precedenti categorie indicate. Si tratta di immobili di natura abitativa (altrimenti rientrano tra quelli strumentali per natura), non utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa, né oggetto proprio dell’attività d’impresa.
Mentre per quanto riguarda gli immobili merce e quelli strumentali (per natura o per destinazione) la determinazione del reddito d’impresa avviene in buona sostanza tenendo conto di quanto imputato in contabilità (deduzione dei costi e tassazione dei proventi rivenienti da tali beni), per quelli “patrimoniali” si deve far confluire nel reddito d’impresa il reddito “catastale” (ovvero il maggiore tra il canone di locazione, eventualmente ridotto di un importo massimo del 15% in presenza di spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute, e la rendita catastale rivalutata), previa “pulizia” del conto economico (variazione in aumento dei relativi costi e variazione in diminuzione per proventi).




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