Tassazione del preliminare-definitivo unitaria ai fini dell’imposta di registro

L’imposta proporzionale corrisposta in sede di registrazione è poi scomputata dall’imposta dovuta all’atto della registrazione del contratto definitivo. Per le compravendite immobiliari può accadere che l’imposta di registro pagata in sede di preliminare sia eccedente rispetto all’imposta dovuta nel contratto definitivo, con conseguente necessità di chiedere a rimborso tale eccedenza.

Tuttavia, come osservato anche dalla Corte di cassazione (ordinanza n. 17904/2021) la capacità contributiva deve essere valutata nel suo insieme ed è espressa dalla sequenza preliminare-definitivo, e che si realizza con la stipula del contratto definitivo. Da ciò consegue che la tassazione del preliminare non dovrebbe mai portare ad un’imposta superiore rispetto a quella propria del definitivo.

Tale aspetto assume una valenza ancor più rilevante nell’ipotesi in cui il contratto definitivo sia soggetto ad Iva, nel qual caso il contribuente si trova nell’impossibilità di scomputare l’imposta proporzionale di registro pagata all’atto del preliminare.

In tale contesto, interviene il D.Lgs. 139/2024, che apporta due importanti modifiche all’articolo 10 della tariffa, la prima delle quali attiene alla misura dell’imposta dovuta in caso di pagamento di caparre o acconti in sede di contratto preliminare.

Con le novità del predetto decreto, infatti, è prevista una sola aliquota applicabile, pari allo 0,5%, sia per i contratti che prevedono il pagamento di somme di denaro a titolo di caparra confirmatoria, sia per quelli che prevedono acconti di prezzo non soggetti ad Iva. L’unitarietà di tassazione elimina, in tal modo, anche l’esigenza di distinguere la natura della somma pagata all’atto del preliminare, poiché a prescindere dal titolo giuridico (caparra o acconto) la tassazione è la medesima.

La seconda importante novità introdotta dal D.Lgs. 139/2024, riguarda l’ammontare dell’imposta dovuta nel contratto preliminare, che non può superare l’imposta applicabile per il contratto definitivo. In tal modo, è recepita l’unitarietà della sequenza “preliminare-definitivo” e si evita il problema di dover recuperare un’imposta che non sarà possibile scomputare da quella dovuta per il contratto definitivo.

Come osservato da Assonime, nella recente circolare n. 22/2024, la nuova disposizione implica una valutazione della disciplina Iva applicabile al contratto definitivo, da eseguirsi in base alla situazione oggettiva esistente al momento della stipula del contratto preliminare. Qualora l’operazione (definitiva) sia soggetta ad Iva (si pensi alla stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto la futura cessione di un immobile ceduto dall’impresa che lo ha costruito entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori), l’imposta pagata in sede di contratto preliminare non potrà essere proporzionale, posto che il contratto definitivo sarà soggetto ad imposta fissa. In tali casi, quindi, in sede di registrazione del contratto preliminare, anche qualora siano previsti acconti o caparre confirmatorie, non sarà dovuta l’imposta proporzionale.