Terreni agricoli: registro al 9% senza drammi
di Luigi Scappini
A prima vista, le modifiche apportate all’articolo 1, comma 1 dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), per effetto delle quali, a decorrere dal 1° gennaio 2014, le compravendite immobiliari, e quindi anche i terreni agricoli, sconteranno l’imposta di registro al 9%, potrebbero portare a una corsa contro il tempo per le compravendite di terreni agricoli da parte dei coltivatori diretti e degli IAP (Imprenditori agricoli professionali), ma come vedremo, a conti fatti, la variazione comporterà, in determinati casi, comunque un risparmio di imposta.
Sicuramente, per le compravendite di terreni agricoli dove attori non sono soggetti operanti nel comparto agricolo, la novità rappresenta certamente una buona novella, atteso che fino a fine anno l’acquisto di un terreno agricolo comporta l’assolvimento dell’imposta di registro al 15% e delle ipocatastali al 3% (2% + 1%).
Il risparmio di imposta che si avrà è di tutta evidenza, anche se, rispetto a quanto originariamente previsto, il c.d. “decreto istruzione” (il D.L. n. 104/2013) è intervenuto nuovamente modificando l’originaria previsione di un azzeramento delle ipocatastali e prevedendole, invece, in misura fissa pari a €50 cadauna, per un ammontare complessivo di 100 euro.
Esempio:
Valore di mercato terreno agricolo €3 00.000
Imposte dovute fino al 31 dicembre 2013
Registro – 300.000*15% = 45.000
Ipocatastali – 300.000*3% = 9.000
Totale – 54.000
Imposte dovute a decorrere dal 1° gennaio 2014
Registro – 300.000*9% = 27.000
Ipocatastali – 100
Totale – 27.100
Risparmio di imposta – 26.900
Al contrario, per il comparto agricolo che da sempre ha avuto un trattamento di favore, la modifica deve essere letta in chiaroscuro a seconda della norma agevolativa chiamata in causa.
A bene vedere, si deve registrare un’inversione di tendenza da parte del legislatore che non è limitata ai trasferimenti immobiliari, ma alla stessa tassazione diretta, tant’è vero che, come in un rally, a distanza di poco più di un quinquennio, a decorrere dal 2014 le Srl, Snc e Sas agricole, non potranno più optare per la tassazione su base catastale ai sensi dell’art.32 Tuir (ma sul tema avremo occasione di soffermarci più avanti).
Tornando alle modifiche introdotte all’imposta di registro, come anticipato, il legislatore ha abrogato tutte le norme agevolative a eccezione di quella cosiddetta “prima casa”.
In particolare, per quanto ci interessa, l’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011 ha abrogato la nota I all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/1986 (TUR), ai sensi della quale, se l’acquisto è effettuato da imprenditori agricoli professionali o da associazioni o società cooperative di cui agli articoli 12 e 13 della L. 9 n. 153/1975, si applica l’aliquota dell’8% (mentre le ipocatastali si applicano nella misura “ordinaria” del 3%).
Per poter fruire dell’imposta di registro in misura ridotta l’acquirente deve produrre al notaio rogante la certificazione della sussistenza dei requisiti rilasciata dagli uffici provinciali dell’agricoltura competenti.
L’agevolazione si rende applicabile non soltanto ai soggetti imprenditori agricoli professionali, ma anche a coloro nell’atto di compravendita dichiarino di voler conseguire i requisiti. In tal caso, detti soggetti hanno un triennio per produrre la certificazione, decorso il quale l’AdE procederà al recupero della maggiore imposta dovuta.
Ulteriore causa di decadenza è la destinazione dei terreni, o delle relative pertinenze, diversa dall’uso agricolo che avvenga entro dieci anni dal trasferimento. In tal caso, il contribuente deve provvedere alla comunicazione della mutata destinazione entro un anno.
Riprendendo per semplicità i dati dell’esempio precedente, si nota come la novella introdotta con decorrenza 2014, dispiega effetti positivi anche in questo caso:
Imposte dovute fino al 31 dicembre 2013
Registro – 300.000*8% = 24.000
Ipocatastali – 300.000*3% = 9.000
Totale – 33.000 Imposte dovute a decorrere dal 1° gennaio 2014
Registro – 300.000*9% = 27.000
Ipocatastali – 100
Totale – 27.100
Risparmio di imposta – 5.900
Per effetto di quanto disposto dall’articolo 14, comma 5 della L. n. 441/1998, a decorre dal 1° gennaio 1999, i giovani agricoltori in possesso dei requisiti per beneficiare degli aiuti previsti dal regolamento (CE) n. 950/1997, nel caso di acquisto o permuta di terreni agricoli, beneficiano di una riduzione dell’imposta di registro che viene applicata nella misura del 75% della misura ordinariamente prevista. Ne deriva che, fermo restando le ipocatastali nella misura del 3% complessivo, il registro sconta l’aliquota del 6%.
Riprendendo ancora i dati dell’esempio precedente avremo:
Imposte dovute fino al 31 dicembre 2013
Registro – 300.000*6% = 18.000
Ipocatastali – 300.000*3% = 9.000
Totale – 27.000 Imposte dovute a decorrere dal 1° gennaio 2014
Registro – 300.000*9% = 27.000
Ipocatastali – 100
Totale – 27.100
Maggior imposta – 100
A bene vedere, è di tutta evidenza come maggiore sarà la base imponibile e più accentuato sarà, a decorrere dal 2014, il risparmio di imposta, poiché in ragione della misura proporzionale delle ipocatastali è stata introdotta la misura fissa pari a un totale di 50 euro.
Discorso a parte è quello da farsi sull’agevolazione prevista per la piccola proprietà contadina (ppc), che sarà oggetto di un prossimo intervento.
