Terreni rivalutati: nessun vincolo per la successiva cessione

Il tema è noto.

La rivalutazione di un suolo edificabile ex articolo 7 L. 448/2001 (norma costantemente rinnovata ed inserita anche nella bozza della Legge di bilancio 2019)  ed il pagamento della relativa imposta sostituiva, è efficace ai fini della neutralizzazione della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo articolo 61 (in passato articolo 81) Tuir: in caso di vendita del terreno, il contribuente può infatti sostituire il costo o il valore iniziale del bene con un valore determinato in base a una perizia giurata di stima appositamente redatta a tal fine. Il valore di acquisto così rideterminato rimane fissato come valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.

Cosa è accaduto? Nel tempo i valori dei beni immobili sono diminuiti rispetto al passato e vi sono state compravendite a prezzi inferiori a quelli di perizia. In tali casi, ragionevolmente, ove il contribuente abbia dichiarato un valore inferiore a quello minimo di riferimento, egli non ha versato alcuna maggiore imposta, posto che, essendo il valore dichiarato addirittura inferiore al valore minimo, non poteva emergere alcuna plusvalenza.

Né l’indicazione di un valore diverso – si è sostenuto – può comportare un’implicita rinuncia al beneficio fiscale.

Tuttavia, secondo l’interpretazione della Agenzia delle Entrate, l’articolo  7, comma 6, L. 448/2001 implica che,  se  la  cessione  avviene ad  un  corrispettivo inferiore a quello dichiarato nella perizia giurata, l’Ufficio non deve  più tener conto del valore della perizia di stima e  della  imposta  sostitutiva versata secondo il valore minimo legale  così  determinato,  dovendo  invece procedere alla determinazione della plusvalenza, secondo i  criteri  desunti dagli articoli 67 e 68 Tuir, sulla differenza tra il prezzo di  cessione  e  il vecchio valore di acquisto.

Tale interpretazione, secondo l’Agenzia, si fonda sulla considerazione che il valore in perizia non è immodificabile, potendo verificarsi eventi che incidano sul bene, deprezzandolo; in questo caso tuttavia, trattandosi di valore  non  più  utilizzato  dallo  stesso dichiarante-cedente, anche per  l’Ufficio  non  costituisce  più  valore  di riferimento, riemergendo pertanto  i  criteri  originari  di  calcolo  della plusvalenza.

L’Agenzia sostiene   questa   interpretazione in   varie   circolari ed in   particolare   nella   circolare   15/E/2002, nella 81/E/2002, nella 35/E/2004 e nella risoluzione 53/E/2015.

Nel tempo, la gran parte della giurisprudenza di merito ha dato ragione alla tesi dei contribuenti, dapprima innanzi alle Commissioni Tributarie Provinciali (ex pluribus CTP Alessandria n. 11 del 12.02.2009, CTP Treviso n. 5 del 10.01.2013, CTP Catania sentenza n. 102/10/15 del 08.01.2015, CTP Siracusa sentenza n. 205/04/15 del 14.01.2015) e poi Regionali (CTR Milano sentenza n. 169 del 11.11.2011,  CTR Milano, Sezione Staccata di Brescia, sentenza n. 1064 del 17.03.2015, solo per citarne alcune).

Adesso si annota l’arresto della CTR Napoli, particolarmente incisivo sotto l’aspetto motivazionale. Attesa la chiarezza della legge – si legge nella sentenza n. 9112/25/2018 – “al Collegio appare sconcertante che si sia potuto affermare anche nelle Circolari dell’Agenzia (organo tecnico che dovrebbe saper applicare la legge ed essere a conoscenza del principio di capacità contributiva) una tesi che implica una sorta di rinunzia alla rivalutazione, ai fini propri per la quale è stata prevista, in caso di vendita successiva a prezzo inferiore di mercato a quello rivalutato”.

Aggiungono i giudici partenopei che “costituiscono pure suggestioni, peraltro contrarie alla dinamica di mercato e soprattutto al principio di capacità contributiva”, gli argomenti diretti a sostenere la tesi erariale:

• “della omessa indicazione nell’atto di vendita del valore rivalutato quale “opzione” verso la determinazione nelle forme ordinarie della plusvalenza (prescindendo dal valore rivalutato e dalla relativa data), perché non è prevista da alcuna norma l’indicazione nell’atto di vendita, e perché l’omissione in atto nemmeno è indicativa della scelta, che invece risulta fatta nella apposita sede della dichiarazione dei redditi;
• che neppure è possibile utilizzare il dedotto infondato argomento … dell’aumento del prezzo nel tempo degli immobili, come adombra l’Agenzia, posto che non tutte le cessioni di immobili determinano necessaria plusvalenza e perché non risulta contestata la rivalutazione e dimostrato un valore alla data di rivalutazione molto inferiore a quanto dichiarato in rivalutazione”.

L’Agenzia infatti nel caso di specie non procede ad una contestazione di valori diversi né tanto meno contesta una simulazione del prezzo di vendita finale.

La CTR Napoli ha quindi accolto la tesi del contribuente e riformato la sentenza di prima grado della CTP Caserta, che aveva ritenuto che la scelta della parte di non attenersi al valore di perizia legittimava l’accertamento dell’Ufficio.

Da segnalare che sul tema la Corte di Cassazione  – nonostante qualche pronuncia contraria –  ha da ultimo ribadito (Ordinanza n. 19378/2018) che  in  tema  di  plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni edificabili  e  con  destinazione agricola, la scelta del contribuente di calcolare il valore del bene facendo redigere apposita  perizia  giurata  ed  effettuando  il  relativo  versamento,  non determina alcun vincolo nella successiva vendita e non  limita  pertanto  la facoltà di alienare il bene  ad  un  prezzo  inferiore.

In questa ipotesi deve escludersi la decadenza del contribuente dal beneficio e la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo gli ordinari criteri (Cass., ord. n. 24310/2016; ord.  n. 19242/2016; ord. n. 25721/2014).

L’articolo 7 prevede infatti un procedimento scandito da tre momenti:

1. la determinazione del valore del terreno mediante una perizia di stima nel termine di legge;
2. il versamento di una imposta sostitutiva del 4% sul valore stimato in perizia;
3. l’esecuzione del versamento nei termini indicati dalla normativa.

Costituendo tale valore quello normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, di  registro, ipotecarie e catastali, l’eventuale cessione ad un prezzo inferiore non dà diritto  al  recupero di minusvalenze.

Il prezzo di cessione più basso non determina quindi nessuna decadenza dal beneficio e l’Ufficio non può ricalcolare le plusvalenze secondo il criterio previsto dagli articoli 67 e 68 Tuir, partendo cioè dal vecchio valore di acquisto.