Terreno lottizzato anche senza firma della convenzione urbanistica

In particolare, i terreni la cui cessione può originare una plusvalenza imponibile si differenziano tra:

• lottizzati (lettera a);
• oggetto di opere tesi a renderli edificabili (lettera a);
• agricoli (lettera b) e
• edificabili (lettera b).

Differente è sia il presupposto che ne determina la tassazione – per i terreni agricoli il presupposto scatta solamente se la cessione avviene entro 5 anni dall’acquisto – sia la modalità di determinazione dell’imponibile.

Proprio in merito a questo aspetto, l’articolo 68, comma 2, pone quale base ordinaria di calcolo della plusvalenza il delta che si viene a determinate quale differenza tra costo di acquisto fiscalmente riconosciuto e prezzo di vendita, salvo poi derogare a questa regola base nel caso di terreni lottizzati per i quali si assiste a una sorta di rivalutazione implicita poiché, nel caso in cui siano ceduti terreni acquistati da oltre 5 anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere, si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore.

Ecco che allora assume preminenza il determinare quale sia il dies a quo da cui è possibile considerare un terreno come lottizzato.

E l’indagine si complica in ragione della definizione stessa di lottizzazione che si rinviene nell’articolo 8, L. 765/1967 e nella circolare 3210/1967 del Ministero dei Lavori pubblici, ai sensi delle quali si ottiene non una definizione positiva, bensì per difetto.

In altri termini viene delineato cosa non può essere considerata quale lottizzazione: il frazionamento di un terreno, intendendo come tale la suddivisione in aree di estensioni minori.

Ecco che allora, escludendo il mero frazionamento dal concetto di lottizzazione, quest’ultima consiste in qualsiasi utilizzazione del suolo, che abbia lo scopo di realizzare edifici a destinazione residenziale, turistica o industriale, infatti, il piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico di attuazione del piano regolatore generale.

Da un punto di vista giurisprudenziale, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11073/2016 ha affermato come con il termine di lottizzazione “si faccia riferimento alla comune nozione urbanistica, che non consiste nella semplice attribuzione della qualità di frazionabilità al terreno, ma implica di necessità l’esecuzione di opere di frazionamento e di utilizzazione del suolo onde sia consentita la successiva realizzazione degli impianti edilizi concedibili, e perciò anche la realizzazione delle opere di urbanizzazione che ne sono l’imprescindibile presupposto”.

L’Agenzia delle Entrate ha sciolto la matassa che si stava venendo a creare sul dies a quo di riferimento: con la risoluzione 319/E/2008 ha individuato quale fattore dirimente il rilascio, da parte del Comune, della relativa autorizzazione.

Sulla falsariga di tale indirizzo, si è venuto a creare un filone giurisprudenziale allineato, per effetto del quale come ben affermato con la sentenza n. 13434/2014 “la lottizzazione si realizza con l’emissione del provvedimento autorizzativo … essendo evidente che il vantaggio economico da lottizzazione tassabile si realizza, infatti, nel momento in cui il privato trasferisce il terreno ad un prezzo maggiorato, per la possibilità di eseguirvi opere edilizie, e non nel successivo momento in cui l’acquirente le esegue, non acquisendo così alcuna plusvalenza, ma semplicemente avvalendosi di una facoltà di cui ha presumibilmente pagato il prezzo” (in senso conforme ex plurimis le sentenze n. 6836/2001, n. 7800/2003, n. 22584/2012, n. 20681/2015 e n. 11073/2016).

Ad alimentare il filone è intervenuta di recente anche l’ordinanza n. 19175 con cui i supremi giudici hanno avuto modo di confermare come “In tema d’imposte sui redditi, e al fine dell’assoggettamento ad imposizione, tra i redditi diversi, D.P.R. 917/1986, ex articolo 67, comma 1, lettera a), delle plusvalenze derivanti dalla vendita d’immobili posta in essere al di fuori dell’esercizio di imprese, un terreno deve considerarsi lottizzato allorquando sia intervenuta, da parte dell’autorità competente, l’autorizzazione del corrispondente piano di lottizzazione, anche se non sia ancora stata stipulata, tra il comune ed i proprietari, la relativa convenzione urbanistica” (in senso conforme le sentenze n. 11819/2006, n. 22488/2015 e n. 15584/2016).