23 Marzo 2018

Territorialità delle prestazioni di servizi relative a immobili

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Nella disciplina della territorialità Iva delle prestazioni di servizi applicabile dal 1° gennaio 2010, si distinguono le prestazioni rese nei confronti di committenti soggetti passivi Iva da quelle rese nei confronti di committenti non soggetti passivi Iva.
Al fine di approfondire i diversi aspetti della materia, è stata pubblicata in EVOLUTION, nella sezione “Iva”, una apposita Scheda di studio.
Il presente contributo si occupa, in particolare, delle regole sulla territorialità dei servizi relativi ai beni immobili.

L’articolo 7-quater, comma 1, lettera a), del D.P.R. 633/1972stabilisce, con riguardo sia ai rapporti B2B che a quelli B2C, che si considerano effettuate nel territorio dello Stato le prestazioni di servizi relative a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari, quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato.

Come chiarito dalla circolare AdE 37/E/2011 (§ 3.1.1):

non rientra nell’ambito applicativo della disposizione la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento su immobili (es. il diritto di usufrutto);
tra le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell’esecuzione dei lavori immobiliari vi sono, in particolare, le prestazioni rese da ingegneri, architetti o altri soggetti abilitati relative alla progettazione e alla direzione di lavori immobiliari, al collaudo di uno specifico immobile, alla progettazione degli interni e degli arredamenti. Esulano dall’ambito applicativo della disposizione anzidetta, invece, i servizi di consulenza che non afferiscono alla preparazione e al coordinamento dei lavori immobiliari, ancorché riferiti a un immobile specificamente individuato;
non sono da ritenere ricompresi nell’ambito applicativo della disposizione le intermediazioni, rese dalle agenzie di viaggio o da altri soggetti, relative alla prenotazione di servizi alberghieri.

Ai sensi dell’articolo 31-bis del Regolamento UE n. 282/2011, le cui disposizioni sono giuridicamente vincolanti dal 1° gennaio 2017, ai fini della territorialità, i servizi relativi a beni immobili comprendono soltanto i servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni.

In particolare, l’articolo 31-bis:

al paragrafo 1, fornisce indicazioni su ciò che si considera una prestazione di servizi relativa a beni immobili;
al paragrafo 2, fornisce un elenco di servizi immobiliari che rientrano nell’ambito di applicazione dell’articolo 47 della direttiva Iva;
al paragrafo 3, fornisce un elenco di servizi non immobiliari che, pertanto, non rientrano nell’ambito di applicazione dell’articolo 47 della direttiva Iva.

Sul piano operativo, per determinare se un servizio sia da considerare relativo a beni immobili, occorrerà:

controllare che il servizio sia incluso nell’elenco di cui all’articolo 31 bis, paragrafo 2; in caso affermativo, il servizio rientra nell’ambito di applicazione della deroga prevista dall’articolo 7-quater, lettera a) del D.P.R. 633/1972;
in caso di risposta negativa, verificare che il servizio sia escluso dall’applicazione della suddetta deroga, ai sensi dell’articolo 31-bis, paragrafo 3;
verificare, se il servizio non è ricompreso in nessuno dei 2 suddetti elenchi, che lo stesso soddisfi qualsiasi altro criterio di cui all’articolo 31-bis, paragrafo 1.

La valutazione dell’esistenza di un “nesso sufficientemente diretto” fra il servizio erogato e il bene immobile deve essere effettuata in modo oggettivo a fronte dei criteri di cui all’articolo 31-bis, paragrafo 1, lettere a) e b), ossia il nesso sussiste per i servizi:

lettera a): in cui l’esito deriva dal bene immobile (ad esempio, locazione di un fabbricato o ottenimento del diritto di pesca in un territorio delimitato); in altri termini, il servizio deriva da un bene immobile quando viene fatto uso dell’immobile, purché questo costituisca elemento indispensabile della prestazione;
lettera b): erogati o destinati a un bene immobile (ad esempio, la riparazione di un fabbricato) aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene.

Al riguardo va precisato che:

l’alterazione “giuridica” di un bene immobile deve comprendere ogni modifica della situazione giuridica di tale bene;
l’alterazione “fisica” di un bene immobile, presume che ogni tipo di modificazione di un bene immobile sia sufficiente per rientrare nell’ambito di applicazione della disposizione in esame (compresi i servizi volti a impedire qualsiasi alterazione fisica).

Pertanto, anche modifiche di lieve entità che producono l’alterazione fisica di un bene immobile rientrano nell’ambito di applicazione dell’articolo 31-bis, paragrafo 1, lettera b), ad esempio, la manutenzione o la pulizia di strade, gallerie, ponti, fabbricati, ecc..