Trasferimenti di abitazioni più convenienti dal 1° gennaio 2014

Occorre precisare che le recenti previsioni normative non vanno a modificare la decorrenza delle originarie disposizioni contenute nel D.Lgs. 23/2011 che, quindi, produrrà i suoi effetti sempre a partire dagli atti formati dal 1° gennaio 2014.

Ancorché si tratti di disposizioni che entreranno in vigore solo tra qualche mese pare comunque opportuno evidenziarne la portata, al fine di fornire ai contribuenti gli opportuni elementi di valutazione per quanti stanno in questi mesi meditando circa l’effettuazione di operazioni di trasferimento immobiliare.

Per frequenza e diffusione rivestono certamente un elevato interesse le operazioni di trasferimento immobiliare che riguardano i fabbricati di civile abitazione ed è pertanto in relazione ad essi che andremo a descrivere le modifiche introdotte di recente.

Va in primo luogo evidenziato come le novità in commento siano indirizzate a quelle transazioni immobiliari in relazione alle quali trova applicazione l’imposta di registro in misura proporzionale e che in virtù del principio di alternatività iva/registro previsto dall’art. 40 del D.P.R. 131/1986 non risultano colpite dall’imposta sul valore aggiunto: per meglio specificare si tratta sia di operazioni poste in essere da privati (intendendosi ad essi assimilati anche soggetti collettivi quali le società semplici o gli enti non commerciali relativamente alla loro sfera istituzionale) che risultano escluse dal campo di applicazione dell’Iva per carenza del presupposto soggettivo, ma anche di operazioni che pur se poste in essere da soggetti passivi ai fini Iva, ricadono nell’alveo dell’esenzione ai sensi del punto 8-bis dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972 (è opportuno evidenziare come in relazione ai fabbricati abitativi la disciplina dell’esenzione sia la regola generale che risulta applicabile alla quasi totalità dei soggetti passivi ai fini iva, con l’eccezione rappresentata dai costruttori dello stesso immobile o da coloro che hanno eseguito interventi di recupero sullo stesso i quali per obbligo o per opzione posso decidere di rimanere sempre e comunque in regime di imponibilità). Anche in relazione a tali operazioni trova applicazione il citato principio di alternatività che prevede l’assoggettamento ad imposta di registro in misura proporzionale.

Nessuna modifica, quindi, si riscontra nelle operazioni imponibili ai fini Iva, che pertanto continueranno a scontare le tradizionali aliquote Iva ridotte del 4% e del 10%. In tal senso le disposizioni di prossima applicazione andranno ad acuire ulteriormente il divario tra i due diversi comparti impositivi nel senso che al contribuente converrà maggiormente acquistare un fabbricato di civile abitazione da un soggetto diverso dal costruttore o da chi ha eseguito sullo stesso interventi di ristrutturazione. Appare quindi chiara la finalità che il legislatore ha inteso perseguire con l’introduzione delle modifiche in commento: agevolare e, in certo qual modo stimolare, i trasferimenti di abitazioni “non nuove”.

Le novità contenute in origine dall’art.10 del D.Lgs. 23/2011 sono così riassumibili:

– abbassamento della misura dell’imposta di registro prevista per l’acquisto della prima casa dal 3% al 2% e ridefinizione del concetto, piuttosto datato in quanto risalente ad un decreto dell’anno 1969, di abitazione di lusso;

– tassazione di ogni altro trasferimento a titolo oneroso con aliquota al 9% (l’attuale misura dell’imposta di registro prevista per gli acquisti di abitazioni che non presentano i requisiti “prima casa” è pari al 7%, alla quale però vanno aggiunte le imposte ipotecarie e catastali previste, rispettivamente, nella misura del 2% e dell’1% per un carico complessivo pari al 10%);

• azzeramento delle imposte ipotecarie e catastali connesse ai predetti trasferimenti immobiliari;
• soppressione di tutte le esenzioni ed
  agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.

In questo scenario si inseriscono le recenti modifiche apportate dal D.L. n.104/2013 e, più precisamente:

• l’azzeramento delle imposte ipotecarie e catastali viene sostituito nel caso di trasferimento della prima casa con la previsione di
  imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50 cadauna;
• elevazione a 200 euro di tutte le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, attualmente fissate nella misura di 168 euro.

Per concludere quindi, alla luce del rinnovato scenario peraltro ulteriormente passibile di modifiche atteso che il decreto ha appena iniziato l’iter di conversione in legge, si rileva una sostanziale convenienza nell’attendere il 1° gennaio 2014 per quanti stiano valutando in questi mesi operazioni di acquisto e cessione di fabbricati abitativi soggetti ad imposta di registro proporzionale.