Trasferimenti immobiliari con imposte d’atto in misura fissa

Dal punto di vista oggettivo, la norma interessa i trasferimenti immobiliari di interi fabbricati (di qualsiasi categoria catastale) posti in essere nel periodo dal 1° maggio 2019 al 31 dicembre 2021 (ivi comprese le permute, i conferimenti in società, ecc.).

Più puntuale è l’ambito soggettivo (con riferimento all’acquirente), in quanto è previsto che i trasferimenti avvengano a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

In merito a tale definizione è possibile richiamare i diversi interventi di prassi dell’Agenzia delle entrate in materia di Iva (si veda, ad esempio, la circolare 22/E/2013), secondo cui si deve aver riguardo al soggetto che detiene il permesso di eseguire l’intervento (di nuova costruzione o di ristrutturazione), a prescindere dalla circostanza che l’intervento sia poi eseguito direttamente (in quanto impresa edile) o che sia appaltato a terzi (tipicamente la società immobiliare che si avvale di un’impresa edile per la costruzione).

Per quanto riguarda il cedente, invece, si ritiene non vi siano limitazioni di sorta, anche se la norma nasce con l’intento di ridurre i costi dei trasferimenti immobiliari eseguiti dai privati (gravati da imposta di registro del 9%).

Infatti, in sede di conversione in legge, è stato aggiunto l’inciso “anche se esenti da Iva”, con la conseguenza che dovrebbero essere agevolate anche le vendite poste in essere da soggetti Iva (imponibili o esenti a seconda dei casi).

Ne sarebbero agevolati soprattutto i trasferimenti di immobili strumentali, in quanto, se posti in essere da soggetto Iva, sconterebbero in ogni caso le imposte ipotecarie e catastali nella misura del 4%, con conseguente abbattimento del costo in capo all’impresa acquirente.

Per l’applicazione delle imposte d’atto in misura fissa (200 euro cadauna per registro, ipotecarie e catastali) è richiesto che le imprese acquirenti, nei dieci anni successivi all’acquisto, provvedano alternativamente alla demolizione e ricostruzione dell’immobile (anche con ampliamento della volumetria), ovvero all’effettuazione di lavori di ristrutturazione, con successiva vendita di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

In ogni caso, è altresì richiesto che la ricostruzione (previa demolizione) o la ristrutturazione avvengano nel rispetto della normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building) A o B.

In merito alla richiesta di alienazione di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, in sede di conversione in legge del D.L. 34/2019 è stato precisato che l’agevolazione spetta anche nell’ipotesi di alienazione frazionata di immobili suddivisi in più unità immobiliari, a condizione che l’alienazione stessa sia pari almeno alla citata percentuale del 75%.

In merito agli interventi edilizi da eseguirsi sugli immobili (nel caso in cui non si proceda alla demolizione e ricostruzione) la norma si riferisce a quelli di cui alle lett. b), c) e d) dell’articolo 3 D.P.R. 380/2001, e quindi alle manutenzioni straordinarie, al restauro e risanamento conservativo, ed alla ristrutturazione edilizia.