26 Gennaio 2024

Trattamento ai fini Iva della cessione di cubatura

di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi Tributari

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Nella risposta ad interpello n. 69/2023, l’Agenzia delle entrate ha fornito opportuni chiarimenti sul trattamento impositivo della cessione di cubatura, ai fini delle imposte indirette (Iva e registro):

allineandosi all’orientamento assunto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16080/2021;
superando i chiarimenti ministeriali sul tema, contenuti nella precedente risoluzione n. 233/E/2009.

In particolare, con il citato arresto giurisprudenziale, la Suprema Corte di Cassazione ha negato l’assimilazione della cessione di cubatura ai diritti reali, affermando un importante principio di diritto secondo cui “la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto domenicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c. e trascrivibile ex art. 2643 n. 2-bis c.c.” (sentenza n. 16080/2021).

Nel caso oggetto interpello è stato affrontato il caso di una società che:

intendeva cedere al confinante parte della cubatura insistente su un’area di sua proprietà;
per il trasferimento in esame, ha ritenuto invocabile l’Iva per i trasferimenti di diritti reali immobiliari, in virtu’ dell’assimilazione della cubatura ad un diritto reale, come sostenuto dall’Amministrazione finanziaria nel contesto di alcune precedenti risoluzioni ministeriali.

In particolare, a supporto della tesi sostenuta dalla società istante, vengono riportati i chiarimenti di prassi contenuti nella risoluzione n. 233/E/2009 per i quali, ”conformemente all’interpretazione già sostenuta con la risoluzione del 17 agosto 1976 prot. 250948, si ritiene che, anche in materia di imposte dirette, il contratto di cessione di cubatura e, conseguentemente la cessione dei diritti di rilocalizzazione, concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari”. In risposta al suddetto interpello, l’Agenzia delle entrate ha rigettato la tesi sostenuta dalla società istante, richiamando la citata sentenza delle sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 16080/2021 la quale – pur esaminando una cessione di cubatura operata da soggetti privati (soggetta ad imposta di registro con l’aliquota del 3% e ad imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) – ha fornito importanti chiarimenti sulla natura del diritto in esame, che possono essere pacificamente estesi anche nel caso in cui la cessione della cubatura sia posta in essere da un soggetto passivo Iva.

Nel contesto della citata risposta ad interpello n. 69/2023, l’Amministrazione finanziaria ha, dunque, sostanzialmente recepito il principio pronunciato dalla citata giurisprudenza di legittimità (sentenza n. 16080/2021):

estendendolo al comparto dell’Iva, in considerazione del fatto che la cessione dei diritti edificatori era operata da una società;
affermando che l’assimilazione della cubatura a un diritto reale deve ritenersi superata, così come anche i chiarimenti di prassi citati dall’istante.

Riassumendo, dunque, in presenza del presupposto soggettivo Iva, la cessione di cubatura – quale atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale – sconta, in virtù del principio di alternatività Iva-registro, di cui all’articolo 40, D.P.R. 131/1986: