Il trattamento fiscale degli immobili dei professionisti

Il trattamento fiscale degli ammortamenti degli immobili strumentali detenuti in proprietà è diverso a seconda della data di acquisto o di costruzione dell’immobile, per cui andremo a distinguere:

• immobili acquistati o costruiti fino al 14.06.1990: è consentita la deduzione delle quote annuali di ammortamento, tenendo conto, ai fini del computo del periodo di ammortamento, che per gli immobili acquistati o costruiti prima del 1° gennaio 1985 non sono deducibili le quote di ammortamento maturate prima di tale data;
• immobili acquistati o costruiti dal 15.06.1990 fino al 31.12.2006: non è ammessa la deducibilità delle quote di ammortamento. Inoltre, a decorrere dal 01.01.1993, non à più consentita neppure la deducibilità della rendita catastale;
• immobili acquistati o costruiti dal 01.01.2007 al 31.12.2009: le quote di ammortamento sono deducibili, tuttavia ridotte ad 1/3 per i periodi 2007, 2008 e 2009;
• immobili acquistati o costruiti dal 01.01.2010: le quote di ammortamento non sono ammesse in deduzione.

Nei casi in cui il costo degli immobili in proprietà fosse deducibile, sarebbe comunque necessario scorporare il 20% del costo riferito al terreno.

Immobili in leasing

Per gli esercenti arti e professioni regole particolari sono previste per la deducibilità dal reddito professionale dei canoni di leasing relativi all’immobile strumentale, regole che variano a seconda della data in cui è stato stipulato il contratto.

In generale è stata sempre prevista l’indeducibilità dei costi riferiti a tali beni, tuttavia in alcuni specifici periodi è stata ammessa la deducibilità dei canoni legandola alla durata del contratto o ad un periodo minimo di deduzione. In particolare:

• per i contratti stipulati dal 15.06.1990 fino al 31.12.2006: i canoni di leasing sono indeducibili, tuttavia è ammesso in deduzione un importo pari alla rendita catastale;
• per i contratti stipulati dal 01.01.2007 fino al 31.12.2009: la deduzione è legata alla durata minima del contratto pari a 1/2 del periodo di ammortamento tabellare, con un minimo di 8 anni ed un massimo di 15 anni (per gli anni 2007-2009 la deduzione è ridotta ad 1/3);
• per i contratti stipulati dal 01.01.2010 fino al 31.12.2013: non è prevista alcuna deducibilità (nemmeno della rendita catastale);
• per i contratti stipulati dal 01.01.2014: la durata contrattuale è libera e la deduzione è ammessa per un periodo minimo di almeno 12 anni.

Quindi, nel caso di un immobile strumentale acquisito in leasing nel corso dell’anno 2018 il periodo minimo di deduzione dei canoni è di 12 anni, pertanto:

• se il contratto di leasing ha durata superiore a dodici anni si deducono i canoni maturati ciascun anno;
• se il contratto di leasing ha durata inferiore a dodici anni si potranno dedurre i canoni nell’arco di un periodo di dodici anni; si dovrà dividere il costo complessivo per 12 e in ciascun esercizio si potrà portare in deduzione la quota di 1/12, spalmando i canoni di competenza sul periodo minimo di deduzione.

Definite le regole di deducibilità dei canoni di leasing legati della data in cui è stato stipulato il contratto, criteri specifici devono poi essere osservati per la loro deducibilità dal reddito professionale:

• i canoni, nel rispetto delle condizioni sopra indicate, sono deducibili per competenza (in deroga quindi al generale principio di cassa);
• è indeducibile la quota capitale del canone riferito ai terreni, desumibile dal piano di ammortamento fornito dalla società di leasing;
• è deducibile la quota del canone relativa agli interessi.

Utilizzo promiscuo

Nel caso di utilizzo promiscuo dell’immobile di proprietà destinato in parte per finalità professionali ed in parte per esigenze personali, è consentita la deduzione nella misura pari al 50% della rendita catastale a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività.

Nel caso invece di immobili in leasing utilizzati promiscuamente è possibile dedurre un importo pari al 50% del canone o della rendita catastale a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’attività, verificando il momento della stipula del contratto:

• se stipulato entro il 31.12.2006 è deducibile il 50% della rendita catastale;
• se stipulato dal 01.01.2009 al 31.12.2009 è possibile dedurre il 50% del canone a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 15 anni;
• se stipulato dal 01.01.2010 al 31.12.2013 non è consentita alcuna deduzione;
• se stipulato dal 01.01.2014 è possibile dedurre il 50% del canone a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 12 anni.

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