Unità funzionalmente indipendenti agevolate anche se il contesto immobiliare è escluso

Il superbonus previsto dall’articolo 119 D.L. 34/2020 può essere beneficiato, quale intervento trainante, oltre che con riferimento alle unità immobiliari autonome e ai complessi condominiali, anche in relazione alle unità immobiliari funzionalmente indipendenti; si tratta di unità che, pur se inserite all’interno di edifici plurifamiliari, posseggono una loro autonomia dal resto del complesso, in termini di:

• accesso, che deve essere autonomo, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso. Questo deve essere verso la strada (pubblica o privata) ovvero dal cortile o dal giardino, anche se non è di proprietà esclusiva, in quanto comune alle altre unità immobiliari;
• impianti, nel senso che l’unità immobile deve possederne almeno tre esclusivi tra i seguenti: approvvigionamento idrico, gas, energia elettrica, climatizzazione invernale. Come affermato nella risposta ad interpello n. 810/2021, non si considerano funzionalmente indipendenti le unità dove gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall’interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all’allaccio condominiale.

Tale fattispecie fa pensare in prima battuta alla “classica” situazione di unità all’interno del complesso condominiale abitativo, ma in realtà la fattispecie è più ampia.

Come già chiarito dalla circolare 24/E/2020, tali immobili non è necessario che siano inseriti in un condominio oppure all’interno di un edificio composto da più unità immobiliari (fino a quattro) di un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti.

Il caso esaminato nella risposta ad interpello in commento presenta aspetti ulteriori, in quanto riguarda una unità abitativa (autonoma in termini di accesso e impianti) condotta da una persona fisica, di proprietà di una società di cui è socio il coniuge; tale unità immobiliare è ubicata al piano superiore di un edificio nel quale, al piano terreno, si trovano dei locali di proprietà della medesima società adibiti ad attività commerciale.

Nulla questio sulla possibilità di fruire della detrazione da parte del locatario, aspetto già ampiamente sdoganato dall’Agenzia; al riguardo i bonus edilizi possono essere beneficiati a patto che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato e alla condizione che il locatario abbia ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori.

Il tema delicato riguarda il diritto a fruire del superbonus quando il contesto in cui è collocata l’unità abitativa agevolabile non può beneficiarne.

La questione viene risolta positivamente dall’Agenzia.

Secondo la posizione espressa nella risposta ad interpello 376/2022 l’abitazione può essere ammessa al superbonus indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall’agevolazione in quanto, ad esempio, come nel caso di specie, sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una società e, dunque, di un soggetto diverso da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di impresa o di arti o professioni.

La soluzione è in linea con le precedenti pronunce dell’Amministrazione Finanziaria, in particolare con quanto già affermato in un caso analogo oggetto della recente risposta ad interpello n. 307 del 26.05.2022.

Peraltro, malgrado la norma faccia riferimento ad una collocazione in edifici “plurifamiliari”, nella risposta in commento l’agevolazione viene concessa anche ad una unità abitativa collocata in un complesso con fabbricati a destinazione commerciale; quindi, occorre concludere, il beneficio per le unità funzionalmente indipendenti viene concesso anche quando l’immobile è collocato in un complesso non agevolabile, tanto per l’aspetto soggettivo (perché di proprietà di una società), quanto per quello oggettivo (per la tipologia di immobile).